Дом в три удара молотка [ 1 ]

Жанна Зигманн, автор «D`»

В Европе продать или купить недвижимость можно не только самостоятельно или через агентства недвижимости, но и на аукционах. Каковы условия торгов на них? Реально ли приобрести домик своей мечты за «смешные» деньги? Можно ли торговать недвижимостью, не сходя со своего рабочего места? D’ изучил немецкий аукционный опыт

«Не надейтесь на халяву, нормальные лоты уходят дороже, чем стартовая стоимость, и там сидят маклеры и ловят свой заработок. Впрочем, из любопытства можно пойти… Иногда дом оценивается по цене его сноса», «Квартирка стоит по оценке €114,8 тыс., а на аукционе улетела за 77 тыс. Этим и приятны аукционы», «Сегодня турок купил квартиру стоимостью €95 тыс. всего за 33 тыс. На квартиру никто не претендовал, торги шли уже третий раз. Судья объявил, что ждет предложений 30 минут. Турок назвал цену — за ту же цену и купил», «Можно совершить как суперудачную покупку, так и получить полный кошмар за свои же деньги — что является сегодня скорее правилом…» — столь противоречивые рассуждения относительно аукционной торговли недвижимостью на немецких интернет-форумах не редкость (см. «Блогосфера»). Одни без подготовки и изучения рынка клюют на дешевизну аукционной недвижимости и, приобретя неликвид, затем долго решают проблему сбыта такого жилья. Другие находят алмазы по цене фианитов и потому, естественно, в восторге от тех возможностей, которые предоставляют торги. Покупка жилья с аукциона — дело непростое и требует предварительного изучения.

В режиме онлайн

В Германии существует два вида аукционов недвижимости: частный и государственный, или, соответственно, аукцион добровольной продажи объектов недвижимости и принудительной.

Первый функционирует по принципу обычного аукциона: любой владелец недвижимости добровольно может выставить свою собственность на продажу, и любой может ее приобрести. Наряду с традиционной формой аукционной торговли в последнее время растет число интернет-площадок, как, например, http://www.diia.de/ [1] или www.immoauktionen.de, специализирующихся на аукционной продаже домов и земельных участков. В режиме онлайн можно принять участие в торгах, выставив свою цену за понравившийся объект.

Зачастую стартовая стоимость объектов на первый взгляд поражает своей дешевизной. Так, земельный участок вблизи населенного пункта в Niedersachsen (Нижняя Саксония) площадью 6,7 тыс. кв. м выставлялся за €1,5 тыс., а был продан всего за €2,4 тыс. Еще один пример: начальная цена жилого дома постройки 1950 года в восточной земле Sachsen-Anhalt (площадью 75 кв. м, участок — 716 кв. м) составляла €2,5 тыс., в итоге объект был продан всего за €12,9 тыс. На самом деле ничего удивительного в таких ценах, которые россиянам кажутся символическими, нет: в 99% случаев старое здание идет под снос, а на его месте возводится новое. Аналогичная ситуация с квартирами, только вместо постройки дома покупатель серьезно потратится на ремонт. Однокомнатная квартира (36 кв. м) в многоквартирном доме, расположенном в южной части Берлина, была выставлена на онлайн-аукционе за €16 тыс., а продана всего за €24 тыс., но затраты на капитальный ремонт «съедят» первоначальную разницу между рыночной и продажной ценой объекта.

Опыт показывает, что пользующаяся спросом недвижимость редко выставляется по цене ниже рыночной. Если таковое и случается, скорее всего, у владельца возникла необходимость срочно продать объект. В этом случае потенциальные покупатели должны всегда иметь наготове либо свободные денежные средства на счете, либо подтверждение банка о предоставлении кредита. Однако настоящие охотники за выгодными объектами для инвестиций собираются совсем не на этих торгах, по праву отдавая предпочтение принудительным государственным аукционам, на которых, как считается, можно по-настоящему поймать удачу за хвост.

Подарок судьбы или кот в мешке?

Государственный принудительный аукцион продажи недвижимости (die Zwangsversteigerung) проводится в случаях, когда владелец объекта недвижимости либо объявлен банкротом, либо не в состоянии платить по долговым обязательствам своему кредитору (в роли которого может выступать банк, частное лицо или компания).

Специфика выставления дома, квартиры или участка на торги следующая: при принудительной продаже (в отличие от добровольной) объект, как правило, доступен к осмотру только снаружи. Для осмотра помещения изнутри требуется разрешение владельца или согласие съемщиков жилья, а те и другие зачастую противятся совершению сделки вплоть до отказа выселяться из уже проданного дома, несмотря на все надлежащие тому юридические предписания. Это еще один существенный момент при решении, приобретать такой объект или нет.

Суд на основании заключения эксперта фиксирует рыночную стоимость квартиры или дома, но эта цена не может быть предложена ни как минимальная, ни как максимальная. Покупатели на аукционе предлагают свою цену. Если предложенная ими цена на первых торгах была ниже 50% рыночной, торги признаются несостоявшимися, если же она составила менее 70% рыночной, кредитор имеет право согласиться или отклонить сделку — тогда будет проведен повторный аукцион. Например, квартира площадью 30 кв. м оценена в €25 тыс. Ее стартовая цена на первых торгах — €10 тыс., но квартира не была продана, поскольку покупатель давал за нее лишь 16 тыс. и кредитор сделку не одобрил. Торги были перенесены.

Но бывает, что и везет. «Я купил квартиру при оценочной стоимости €370 тыс. за 120 тыс.», — рассказывает один из участников торгов. Другой поведал о знакомом, который пару месяцев назад купил девятиквартирный дом за €140 тыс., вложил еще около 40 тыс.: «Теперь живет в одной из квартир, остальные сдает. Он за этим вариантом охотился. Дом был оценен экспертами в €250 тыс.». «Аукцион — это не лотерея, а долгая и нудная подготовка к удаче», — считают опытные участники.

По их мнению, ключевые моменты покупки жилья посредством аукционов следующие:

1. Поиск объекта. Районные суды периодически публикуют сведения о датах планируемых открытых аукционов и выставляемых на них домах и квартирах. Эту же информацию (сводный календарь аукционов) можно найти, например, на специализированных сайтах: http://www.zvg.com [2]или www.zwangsversteigerung.de [3].

2. Информация по объекту. По каждому объекту в суде имеется экспертное заключение: реальная стоимость дома, его доходность (в случае действующей сдачи в аренду), обнаруженные недостатки строительства, состояние. Прилагается выписка из поземельной книги, позволяющая удостовериться в юридической чистоте объекта. Сведения о состоянии представленного на аукционе объекта не являются гарантией уровня его качества: это означает, что если состояние объекта окажется хуже, чем это было зафиксировано в заключении эксперта, его цена не подлежит снижению, а возврат приобретенного имущества невозможен.

3. Личный осмотр. Ни одно самое полное описание не заменит личный осмотр, желательно произведенный с привлечением независимого архитектора или инженера-строителя. В некоторых случаях кредитор предоставляет возможность заинтересованным в покупке лицам осмотреть объект изнутри, однако это является скорее исключением, чем правилом.

4. Предварительная подготовка. Если объект вас заинтересовал, то еще до проведения аукциона потребуется уплатить гарантийный взнос на расчетный счет суда, в котором назначены торги, — это 10% рыночной стоимости объекта. В случае вашего выигрыша данная сумма засчитывается в конечную стоимость. Если сделка не состоялась, залог в полном объеме возвращается обратно на ваш счет.

5. Форс-мажор. Даты торгов нередко переносятся, а также объект может и вовсе быть снят с аукциона. При появлении устраивающего кредитора предложения он может совершить сделку продажи, не ожидая торгов.

6. Тренировка. Чтобы почувствовать атмосферу аукциона, изучить стратегии успешных аукционеров и выработать свою, необходимо посетить самому как минимум два-три аукциона, прежде чем сделать первую покупку.

7. Не больше. Установить для себя верхнюю границу суммы заявки на покупку лота (например, €37,5 тыс. или €111 тыс.). Не стоит поддаваться аукционному ажиотажу и играть на повышение только ради выигрыша.