Самовыкупающаяся недвижимость [ 1 ]

Алексей Щукин, специальный корреспондент журнала «Эксперт».

Мировой рынок недвижимости все больше распадается на отдельные сегменты, развивающиеся по своим сценариям

Успех дубайского рынка недвижимости на поверку оказался миражом

Фото: Hemis/Russian Look

На рынках недвижимости Западной Европы, которые не были так сильно вовлечены в спекулятивные игры, в последние месяцы наблюдается восстановление. Банки увеличивают объемы ипотеки, облегчают процесс получения кредитов и снижают размеры первоначального взноса. Во Франции за третий квартал 2009 года цены выросли на 6% в годовом исчислении. В Англии официальная статистика уже четвертый месяц подряд фиксирует рост цен на недвижимость и одновременно рост продаж. Хорошо чувствуют себя Австрия и Швейцария, где в банковской системе не использовалась секьюритизация, поэтому рост рынка здесь и не прекращался.

Страны, сильно перегревшие свои рынки недвижимости в докризисные годы, продолжают дешеветь. Дубай подешевел за третий квартал на 10%. Очень слабый рынок в Испании. Сильно дешевеет Болгария: только по официальной статистике за год падение цен составило 27%.

В Америке позитивные данные с рынка недвижимости власти считают «зелеными ростками» восстановления экономики. Однако это преждевременные заявления: последствия бума subprime-ипотеки придется разгребать еще как минимум несколько лет.

Спасение ипотеки ценой в триллион

«Зачем знать, что происходит с американской недвижимостью? У штатовского рынка своя судьба, у нас — своя», — говорят мои знакомые, связанные с недвижимостью. Мне же кажется очень интересным, что происходит с недвижимостью в США. Во-первых, именно проблемы с американской ипотекой стали спусковым крючком мирового кризиса. Ситуация с недвижимостью может служить важным индикатором состояния мировой экономики в целом. Во-вторых, США — это самый развитый и большой рынок недвижимости в мире (Китай оставим за скобками), и это достаточный повод, чтобы мониторить ситуацию. Наконец, в-третьих, российские власти пытаются копировать не европейские, а именно американские подходы к построению рынка жилья (либерализация рынка, ставка на банковскую ипотеку, построение двухуровневой ипотечной модели с вторичным рынком закладных и т. д.). И в этом смысле интересно, куда нас всех «ведут».

Что можно сказать о нынешнем положении с недвижимостью в США? В течение летних месяцев (статистика приходит с задержкой в два-три месяца) цены на жилье в США очень медленно, но росли. Так, в августе согласно индексу S&P/Case-Shiller Home Price средние цены в 20 крупнейших городах выросли по отношению к июлю на 1,2%. При этом только в трех из 20 городов была отмечена негативная динамика. Есть еще несколько позитивных новостей, и все это дало наиболее горячим экспертам право сделать вывод, что кризис на рынке недвижимости позади и инвесторам пора покупать квартиры и дома в США. Представляется, что эти эксперты выдают желаемое за действительное.

Любую статистику надо уметь читать. Так, по данным исследования RealtyTrack, в октябре годовое увеличение числа случаев отъема банками жилья у неплатежеспособных домовладельцев продолжило замедляться. Это позитивная новость. Но она больше характеризует катастрофическое положение год назад: в октябре 2008−го своего дома лишилось каждое 365−е домохозяйство США. Другая позитивная новость — рост числа новостроек односемейных домов в сентябре на 2% по сравнению с августом. Но если посмотреть график количества новостроек за 10 лет, то окажется, что по отношению к пику 2006 года этот рынок обрушился в пять раз.

Вообще, к индексам и статистике очень много претензий: в кризис власти и компании стали для удобства манипулирования регулярно менять методики и коэффициенты, так что разобраться в чем-то становится все сложнее. В частности, под огонь критики попал S&P/Case-Shiller Home Price, который, по мнению ряда экспертов, все хуже отражает действительность.

Впрочем, каким-то цифрам можно верить. Так, в октябре за квартал отчитались полугосударственные ипотечные агентства Fannie Mae и Freddie Mac. Их убытки в июле-сентябре составили 19,8 млрд и 5,0 млрд долларов соответственно. Это больше, чем во втором квартале. При этом Fannie Mae запросило еще 15 млрд в качестве срочной помощи от минфина. Почему эти цифры важны для покупателей недвижимости? Потому что львиная доля новой ипотеки, а значит, спроса на жилье, приходится именно на полугосударственные агентства. Частные банки, отягощенные долгами, не хотят рисковать и играть в ипотеку дальше. То есть спрос на жилье поддерживается только государственными вложениями.

Ницца: вечные ценности не подвластны даже кризису

Фото: Hemis/Russian Look

Локомотивом рынка в последние месяцы стала программа выдачи налоговых кредитов на 8 тыс. долларов покупателям первого жилья. Бурный приток покупателей на вторичный рынок (в сентябре продажи резко выросли) объясняется просто: в ноябре программа закрывается. Лоббисты, конечно, не дремлют и атакуют правительство с требованием продлить срок программы еще на год, но тут есть один ограничитель: у американского бюджета и так дефицит под полтора триллиона долларов. Смогут ли США и дальше тратить огромные деньги на поддержание рынка недвижимости?

Американские власти уже потратили 50 млрд долларов на поддержку ипотечных заемщиков. Однако многим программа Барака Обамы «Делаем жилье доступным», начатая полгода назад, кажется неэффективной. Количество домов, изъятых за долги по ипотеке, с тех пор неуклонно росло. Невозвраты перекинулись из сегмента жилищных займов категории subprime в премиальный сектор. Согласно прогнозу некоммерческой организации «Центр ответственного кредитования», в течение пяти лет процедуре отчуждения за невыплаты по ипотеке могут подвергнуться 13 млн жилых объектов страны. При этом само министерство финансов США признает, что цель программы — оказать помощь 3–4 млн заемщикам — вряд ли будет достигнута.

Кроме того, перезапуск государственного ипотечного механизма уже обошелся правительству США в 1 трлн долларов. Именно на эту сумму были выкуплены облигации, обеспеченные пулами закладных MBS (Mortgage-backed securities) — так государство взяло на себя все риски. Таким образом, получается, что американский рынок недвижимости поддерживается на плаву только за счет огромных финансовых вливаний со стороны государства. Но возможности государства, уже имеющего огромные долги, не беспредельны, так что инвестиции в американский рынок недвижимости выглядят как минимум преждевременными — дно еще не достигнуто.

Курортный lease-back

Российские инвесторы в кризис активно покупают иностранную недвижимость, используя разнообразные механизмы. Одна из наиболее экзотических для нашего человека схем инвестирования средств в недвижимость — схема возвратного лизинга (lease-back), предусматривающая гарантированную ренту для владельца.

Суть этой схемы в том, что, оплатив минимальный первоначальный взнос и получив одобрение на ипотечный кредит (до 90% стоимости объекта), покупатель становится владельцем недвижимости, которую он обязуется сдавать в аренду через управляющую компанию. Управляющая компания по поручению застройщика по окончании строительства сдает объект в аренду и вне зависимости от арендного дохода ежемесячно выплачивает инвестору гарантированную ренту — фиксированную процентную ставку от стоимости объекта.

Обычно гарантируется доход на уровне 4–5% годовых. Однако в некоторых проектах гарантируемый доход выше. Так, на ранней стадии проекта Domaine de Lavagnac в провинции Лангедок на юге Франции покупателю гарантировался доход в размере 7% годовых в течение 25 лет. Впрочем, такая ставка нетипична.

Плюсы схемы lease-back для покупателя очевидны. Заплатив 10% стоимости, он приобретает высококлассный объект с отделкой и меблировкой. Этим объектом он может пользоваться четыре недели в году. В остальное время жилье сдается в аренду профессиональной управляющей компанией, которая периодически делает ремонт, меняет мебель, платит налоги и т. д. При этом получаемый гарантируемый доход позволяет покрыть расходы на оплату ипотечного кредита.

Есть, правда, несколько нюансов. Схема появилась в 1976 году во Франции и изначально была рассчитана на развитие новых курортных районов. Во Франции застройщики бесплатно получали участки земли под строительство комплексов lease-back и различные льготы. Первый нюанс в том, что часто по схеме lease-back предлагаются туристические резиденции, расположенные далеко не в самых востребованных или только начинающих развиваться местах. Второй нюанс — во Франции покупатели недвижимости по схеме lease-back освобождаются от уплаты НДС (19,6%) при покупке жилья. Однако если владелец жилья захочет продать свою недвижимость до истечения договора, ему придется часть этого налога все-таки заплатить.

При этом схема lease-back сильно отличается от time-share, где у одного объекта есть масса совладельцев, делящих его по времени. В схеме lease-back владелец единственный. Он может пользоваться им в течение нескольких недель в году и получает при этом гарантированный рентный доход. Дополнительную прибыль может принести рост стоимости объекта, так как эта схема интегрируется в курорты, которые со временем обрастают все большей инфраструктурой, приобретают имя и завоевывают себе место на рынке.

Схемы lease-back достаточно активно применяются во Франции, США, Австрии, Великобритании, Испании и Швейцарии. Условия варьируются в зависимости от стран и проектов. Так, в США сроки договора редко бывают больше 10–11 лет, а во Франции используются более длинные контракты — до 25 лет.

Чем сложнее финансовая схема (а lease-back, безусловно, сложна), тем важнее становится вопрос рисков. К ним в данном случае относится и возможность банка пересматривать условия ставок по ипотечному кредиту, и риски недостроя объекта, банкротства застройщика или управляющей компании. И здесь многое зависит от законодательства страны и особенностей заключаемого договора. Отметим, что в отдельных странах, например во Франции, строительный рынок имеет высокую степень защиты: существуют государственные фонды на случай недостроя или банкротства компаний. Так что риски сложных схем могут быть весьма невелики, особенно если сравнивать их с российскими.