Новоселье по семейным обстоятельствам

От неженатых — к многодетным

Рынок готовится к изменениям в программе семейной ипотеки с 1 июля 2026 г., которые обсуждаются правительством. Главное из них — вероятная дифференциация ставки в зависимости от количества детей, которая может сделать ипотеку дороже для семей с одним ребенком. 19 мая стало известно о новой инициативе Минфина России ужесточить условия для неженатых родителей.

Финансовый блок правительства предлагает различные варианты для того, чтобы дифференцировать величину ипотечной ставки по семейной ипотеке, сказал «Эксперту» президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков. Ужесточение условий по льготной программе с 1 февраля 2026 г. «очень негативно» сказалось на продажах новостроек, и по предварительным итогам мая объем сделок сократится еще на 8–9% в сравнении с показателями апреля, отметил руководитель профильной ассоциации. По его мнению, любое дальнейшее ужесточение условий ипотеки, в том числе повышение ставки для заемщиков, не находящихся в официальном браке, ухудшит ситуацию с продажами.

С этим согласен коммерческий директор ГК «АльфаСтройИнвест» Юрий Балабанов: «Часть клиентов просто выпадет из сделки: у них не изменится потребность в жилье, но изменится ежемесячный платеж и одобряемая сумма кредита». Он напомнил, что уже сейчас рынок показывает охлаждение: в апреле 2026 г. спрос на новостройки в городах-миллионниках снизился на 21–27% год к году, по Москве падение составило 37%.

Однако, если по «внебрачным» инициативам конкретики пока нет, то дифференциация ставок наверняка неизбежна, что косвенно подтвердил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин, назвав снижение ставки для многодетных семей «справедливым решением». Ранее анонсированная председателем комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолием Аксаковым схема, при которой предлагается выдавать ипотеку под 10% для семей с одним ребенком, под 6% — с двумя, под 4% — с тремя и более, — логичная мера с точки зрения демографии, но рискованная для рынка, считают опрошенные «Экспертом» застройщики.

Если для семьи с одним ребенком ставка вырастет с 6% до 10%, это резко сократит спрос в самой массовой категории покупателей, считает Юрий Балабанов. По его прогнозам, семьи с одним ребенком начнут откладывать покупку или выбирать меньшую площадь квартиры. Многодетные семьи получат дополнительный стимул, но их доля в общем объеме сделок не настолько велика, чтобы компенсировать просадку массового сегмента. Некритичным для рынка было бы мягкое изменение — например, 7–8% для семей с одним ребенком, 6% для семей с двумя детьми и 4–5% для семей с тремя и более, говорит Юрий Балабанов: «А вот 10–12% для семей с одним ребенком — это уже не настройка программы, а фактическое выведение значительной части покупателей из льготного контура».

Если информация о повышении с 1 июля ставки для семей с одним ребенком подтвердится, в июне возникнет ажиотажный спрос со стороны таких клиентов, которые попытаются успеть оформить ипотеку под 6%, уверен коммерческий директор девелоперской компании «Брусника» в Москве Андрей Фатнев. При этом после 1 июля рынок ждет очередная волна снижения количества заявок, прогнозирует он.

Рыночная ипотека пока не конкурент

Нивелировать негативный эффект от роста ипотечных ставок, которые повышают ежемесячный платеж для клиента, могло бы увеличение лимитов по кредиту — и этот вопрос даже критичнее для заемщиков, чем ставка, говорят участники рынка. Установленные в 2021 г. лимиты (12 млн руб. для Москвы и Санкт-Петербурга и 6 млн руб. для остальных регионов РФ) не покрывают даже половину стоимости квартиры в ряде городов с учетом выросших цен. Как сообщили «Эксперту» в аналитическом центре «ДОМ.РФ», по данным на 1 марта 2026 г., средняя стоимость жилья, приобретаемого по семейной ипотеке, в Москве — 18,1 млн руб. (+21% г/г), в Санкт-Петербурге — 11,4 млн руб. (+3% г/г), в Московской области — 10,5 млн руб. (+17% г/г).

Поэтому суммы должны быть серьезно скорректированы: до 15-18 млн руб. в столичных и до 9-10 млн руб. в крупных городах, считает Юрий Балабанов: «Иначе программа сохраняется формально, но перестает решать жилищный вопрос семьи». «Когда ты берешь половину тела кредита по ставке 6%, а остальное — по ставке 18%, то логично, что сумма лимита важнее, чем базовая ставка по семейной ипотеке», — согласен Антон Глушков.

За первые 4 месяца 2026 г. в России по семейной ипотеке приобретено 4,9 млн кв. м жилья в новостройках — это 66% от общего объема продаж на первичном рынке, сообщили в аналитическом центре «ДОМ.РФ». При условии дальнейшего снижения «ключа» отрасль рассчитывает на рост объемов рыночной ипотеки, которая поможет «отыграть» падение сделок по льготным программам. Однако и текущий, и прогнозируемый уровень ключевой ставки всё еще слишком высок, чтобы рыночные кредиты могли компенсировать падение спроса, вызванное ужесточением семейной ипотеки, отметил в комментарии для «Эксперта» генеральный директор ГК «Садовое кольцо» Илья Колунов: «По-настоящему массовым этот инструмент станет только тогда, когда ипотечные ставки достигнут хотя бы 12%, а это возможно лишь при оптимистичном сценарии, в котором ключевая ставка снизится к концу 2026 года до 10%».

На восстановление интереса клиентов к покупке нового жилья может повлиять снижение ключевой ставки на 0,5% на ближайшем заседании Банка России, прогнозирует Андрей Фатнев: «При этом значительный рост спроса мы увидим только при более быстром шаге смягчения денежно-кредитной политики — на 1% и более».

По мнению Юрия Балабанова, когда условия семейной ипотеки ужесточат, а ключевая ставка останется выше 13–14%, рынок получит дополнительное давление: «Если же государство одновременно увеличит лимиты, сохранит приемлемую ставку для семей с одним ребенком и ЦБ продолжит снижение, негатив можно будет сгладить. Но полностью заменить семейную ипотеку снижением ключевой ставки в текущих условиях пока невозможно».