География инвестиций в недвижимость Юга России заметно меняется: вместо перегретого рынка Сочи покупатели выбирают более доступные локации. В Анапе в I квартале 2026 г. стоимость нового жилья выросла на 20,4% год к году, а количество сделок — на 23%. Экологические инциденты лишь кратковременно снизили спрос, но не обрушили цены — качественного жилья на курортах по-прежнему не хватает.
Покупатели в поисках пляжа
Привлекательность Краснодарского края для инвесторов продолжает расти. По данным ДОМ.РФ, в I квартале 2026 г. там продано 276,1 тыс. кв. м строящегося жилья — на 53% больше, чем за тот же период годом ранее. На фоне высокого спроса растет и активность девелоперов: в январе — апреле 2026 г. Краснодарский край занял 3-е место в России (после Московской области и Москвы) по запуску новых проектов:с начала года на рынок выведено 732 тыс. кв. м жилья (+23% г/г). В то же время внутри региона спрос заметно смещается: рынок Сочи, где цены на жилье приблизились к московским, стагнирует, а инвесторы вкладываются в более привлекательные по цене города, прежде всего — в Анапу.
По итогам I квартала 2026 г. Сочи показал почти нулевую динамику цен (+1,5%), тогда как жилье в Анапе подорожало на 20,4%, сообщили «Эксперту». Это отражает смену приоритетов: инвесторы ищут более низкий порог входа при сопоставимой доходности. Ограничения на застройку и дефицит земли в Сочи привели к доминированию дорогих объектов, что ухудшило инвестиционную привлекательность курорта. Конкурентом ему становится Анапа, где в I квартале 2026 г. продажи новостроек выросли на 23% г/г, а цены — на 20,4%. При том, что в целом по Краснодарскому краю жилье на первичном рынке за этот период подешевело на 0,4% г/г, сообщили «Эксперту» в ДОМ.РФ.
С 2022 г. самый заметный прирост цен на новостройки отмечен именно в Анапе — 55,4%. Недвижимость в Геленджике за это время подорожала на 14–15%, в Сочи — на 5%, в Туапсе — на 2–3%, сообщил «Эксперту» директор департамента управленческого консалтинга аудиторско-консалтинговой группы «Деловой профиль» Владимир Поклад: «Наиболее востребованные локации сегодня распределяются по трем уровням. Сочи сохраняет статус премиального направления с ограниченным предложением и средней стоимостью новой квартиры около 16,2 млн руб. Анапа демонстрирует сбалансированную динамику: цены растут, при этом сохраняется земельный банк для новых проектов. Третий эшелон — Туапсинский район, Крым и Приазовье — привлекает покупателей как более доступная альтернатива: здесь формируется спрос на объекты с соотношением цены и курортного потенциала, оптимальным для среднего бюджета».
Краснодар демонстрирует уверенный рост продаж новостроек, но рассматривается отдельно от курортов побережья. Рынок жилья краевой столицы растет за счет деловой активности, а не туризма: здесь спрос более стабильный и круглогодичный, полагают в «Финаме».
Деньги повышают класс
Спрос на недвижимость черноморского побережья будет только набирать обороты, и снижения цен не предвидится — прежде всего, в связи с дефицитом качественного предложения, уверена руководитель отдела продаж «НовоСтрой Недвижимость юга» Екатерина Григорьянц: «Рынок побережья юга точно падать не будет — здесь не такой большой объем недвижимости предлагается, соответственно, спрос ровно распределяется по всем объектам, просадок у застройщиков не наблюдается».
По ее словам, переоценка квадратного метра новостроек проводится каждые 1,5 месяца, и в ближайшие годы, особенно с учетом инфляции, «первичка» будет только дорожать: «Вся страна хочет себе либо дачу на юге, либо переехать на юг, либо зарабатывать на юге. А Анапа сейчас — одна из самых выгодных локаций в силу удачной логистики, доступности цен на недвижимость и качества строительства».
Экологическое ЧП, вызванное крушением танкеров с мазутом в Керченском проливе у берегов Анапы в декабре 2024 г., оказало кратковременное влияние на рынок недвижимости курорта, но не критичное. В первом полугодии 2025 г. продажи жилья и апартаментов на первичном рынке Анапы снизились на 40% г/г — это в 5 раз выше среднероссийского показателя. Однако цены, вопреки ожиданиям, не обвалились.
Что действительно охладило рынок недвижимости за последние два года — это изменение условий льготных ипотечных программ, отметила Екатерина Григорьянц. В то же время, по ее словам, среди покупателей стало больше людей с «живыми» деньгами, которые ориентируются на объекты классов комфорт и премиум: «Люди уходят с депозитов и хотят вложить свои деньги в недвижимость, чтобы получить актив, который приносит ежегодный доход».
По мнению Владимира Поклада, ключевым макроиндикатором оптимального момента для входа в рынок остается ключевая ставка ЦБ РФ: снижение ниже 14% и удешевление ипотечных программ до 15–17% годовых, ожидаемое во второй половине 2026 г., может стать триггером для активизации покупок. Для инвесторов, использующих заемные средства, этот период позволит максимизировать финансовый рычаг при сохранении роста цен на активы.
Для консервативных инвесторов, готовых к повышенному риску, окно возможностей в Анапе и Туапсе может открыться во втором—третьем кварталах 2026 г., когда ожидается снятие ограничений и стабилизация туристического потока, считает Владимир Поклад. Сбалансированный подход, по его мнению, предполагает фокус на Новороссийск и Геленджик, где дефицит предложения поддерживает ценовую динамику. Премиальный сегмент Сочи, несмотря на высокую точку входа (средняя цена кв. м — 533 тыс. руб.), остается наиболее ликвидным направлением для сохранения капитала, отметил он: «Независимо от выбранной стратегии, целесообразно отдавать приоритет объектам с автономной инфраструктурой — их доходность меньше зависит от внешних шоков и сезонных колебаний».
