Рынок недвижимости – с устатку [ 1 ]

Елена Зубова, обозреватель журнала «Эксперт Северо-Запад».

Петербургский вторичный рынок жилой недвижимости вопреки негативным прогнозам в 2007 году цен не уронил и сам не упал. Скорее в прошлом году случилась передышка накануне новых волнений

По мнению аналитиков АН «Адвекс», в 2007 году на рынке жилья наблюдалось затишье: ажиотаж 2006 года с его двукратным ростом цен не мог пройти бесследно, рынок нуждался в отдохновении. Прошлый год отличался от 2006−го относительно низким спросом, а также плавным, незначительным ростом цен. Присутствовали сезонные спады и всплески спроса, чего специалисты не фиксировали уже несколько лет.

Цена – договорная

По данным Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, падение спроса в большей степени коснулось первичного рынка. Это заставило застройщиков придумывать разнообразные маркетинговые акции и предлагать клиентам скидки, которые, по наблюдениям аналитического отдела АН «Итака», достигали 10−12%. Вторичному рынку повезло больше – коррекция уложилась в 5−7%. Данные АН «Адвекс-Росстро» говорят, что рост цен за 2007 год по всему рынку составил немногим более 10%. Средний уровень цен на массовое жилье к концу года остановился на отметке 78 тыс. рублей за 1 кв. м.

Спад рынка начался еще осенью 2006 года и продолжался до второго полугодия 2007−го. По данным ООО «Центр развития проектов „Петербургская недвижимость“», в течение года менялись темпы роста средних цен. Во втором квартале прошлого года цены упали на 0,89% в валютном и на 0,13% в рублевом эквиваленте. Рост начался в третьем квартале – на 6,08% в долларах и на 3,86% в рублях. В четвертом квартале 2007 года он составил 8,8 и 5,3% соответственно. За весь 2007 год рост средних цен на вторичном рынке составил 21,3% в валютном и 13,4% в рублевом эквиваленте.

По словам директора департамента маркетинга «Адвекс-Росстро» Анастасии Лебедевой, в течение 2007 года происходил переход с валютных расчетов по сделкам на рублевые. Это позволило заработать и продавцам, и риэлторским фирмам.

Как правило, при сделках на вторичном рынке между продавцом и покупателем происходит торг. Когда цены быстро растут, продавцы получают возможность устраивать «аукционы» и накидывать десяток-другой процентов на ранее объявленную сумму. Если цены падают, выигрывает покупатель. На спокойном рынке средняя разница между ценой предложения и реальной ценой сделки составляет 10−12%. Причем она может и снижаться, и повышаться в зависимости от спроса на конкретный объект. Именно такой процесс специалисты наблюдали в 2007 году. По словам генерального директора АН «Петербургская недвижимость» Сергея Дроздова,  в прошлом году при продаже малогабаритных квартир торг завершался в пользу продавца, многокомнатных – в пользу покупателей.

Кроме того, отмечает Лебедева, вторичный рынок все больше ориентируется на цены первичного, хотя с момента зарождения рынка недвижимости все происходило наоборот. Возможно, вторичный рынок вынужден подлаживаться к первичному потому, что доля продаж жилья в новостройках в общем объеме сделок быстро растет, а доля сделок на вторичном рынке, соответственно, уменьшается.

Хочу маленькую квартиру!

По данным аналитиков «Адвекс-Росстро», по объему предложения лидировали Центральный и Приморский районы (15 и 12% соответственно). Наименьший объем зафиксирован в Красносельском и Кировском районах (по 5% в каждом), а также в Красногвардейском районе (6%). Структура предложения стабильна, однако подрастает доля квартир в современных кирпичных домах. На конец года она составляла 23% в общем объеме предлагаемого жилья на вторичном рынке. Меньше всего квартир предлагалось в домах старого фонда без капремонта и хрущевках.

Предложение объектов вторичного рынка распределялось в прошлом году как обычно: на продажу выставлялось больше всего трехкомнатных квартир – свыше 30%, двухкомнатные занимали около 30%, однокомнатные – 23%, остальная доля предложения – комнаты и многокомнатные квартиры.

По мнению аналитиков Ассоциации риэлторов, ценовой скачок 2006 года аукнулся в 2007−м существенными изменениями в структуре спроса. Наибольшее количество сделок на вторичном рынке – встречные (альтернативные), поэтому при высоких темпах роста цен количество прямых сделок сокращается, а покупатели выбирают малогабаритные квартиры (комнаты). Следуя этой закономерности, с лета 2006 года и по сей день большинство сделок совершается с небольшими по площади объектами – квартирами-студиями, однокомнатными квартирами и комнатами. Помимо этого, отмечено сокращение средней площади по каждому типу объектов. «Стремясь компенсировать рост цен, покупатели жертвовали общей площадью приобретаемого жилья, но не отказывались от приобретения недвижимости», – констатируют аналитики.

В предчувствии перемен

Рост цен, начавшийся в четвертом квартале 2007 года, постепенно набирает темпы. По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости», средняя цена предложения на вторичном рынке приближается к 90 тыс. рублей за 1 кв. м. При этом фиксируется еженедельный рост. В результате цена комнаты перевалила за 1,5 млн рублей. Особенно популярны однокомнатные квартиры в Приморском, Выборгском, Фрунзенском и Невском районах. Самые дешевые из них продаются в Выборгском районе в среднем по 2,5 млн рублей, самые дорогие – в Приморском по 2,8 млн рублей. Двухкомнатные квартиры в Невском районе наиболее популярны – они  предлагаются по средней цене 3,3 млн рублей, самые дорогие – в Приморском по 3,9 млн рублей.

Олег Горелов, директор представительства АН «Дом.ру – Санкт-Петербург», также отмечает еженедельный рост цен – до 3−5% в неделю. «Реализуются только короткие сделки, так как невозможно осуществить сколько-нибудь значимую цепочку продаж. Квартиры в прямой продаже уходят очень быстро, от момента листинга до момента нотариата проходит неделя вместо трехмесячной экспозиции в 2007 году», – констатирует Горелов.

Пока, по мнению аналитиков Ассоциации риэлторов, можно говорить лишь об инфляционном росте цен. Однако предпосылки для настоящего подорожания уже появились. «Одним только отложенным за 2007 год спросом это объяснить невозможно, – полагает Горелов. – Скорее имеет место внутренний инвестиционный бум, когда недвижимость играет для отечественных инвесторов роль наиболее доходного инструмента. Это происходит на фоне сильной волатильности фондовых рынков с непредсказуемой эффективностью фондовых инвестиционных инструментов и низкой привлекательностью банковских продуктов». Аналогичная ситуация наблюдалась в первой половине 2006 года, когда неблагоприятная конъюнктура фондового рынка вытолкнула инвесторов из этого сегмента на рынок недвижимости. Собственно, вкладывать средства инвесторам пока больше некуда.

Постепенно структура спроса меняется и в других аспектах – по наблюдению аналитиков Ассоциации риэлторов, спрос со вторичного рынка смещается на первичный, а также перетекает из Петербурга в Ленобласть.

Аккуратнее с прогнозами, господа

После неудачных прогнозов на 2006 год, когда бурного роста цен (в некоторых сегментах – 127%) никто не ожидал, специалисты крайне осторожны в предсказаниях. Все уверены только в одном – на протяжении десятка лет снижения цен не будет.

По мнению риэлторов, главнейшая предпосылка для развития рынка недвижимости – недостаточная обеспеченность петербуржцев жильем. Сегодня она составляет примерно 23 кв. м на человека. Это больше, чем установлено официальными стандартами проживания на 2006−2008 годы (чуть более 21 кв. м на человека). Этот показатель – средний по России. Ассоциация риэлторов, оценив потенциал неудовлетворенного спроса, подсчитала: покупательский спрос в ближайшие 15 лет не иссякнет даже если демографическая ситуация в Петербурге останется прежней.

В декабре 2007 года прогноз на 2008−й был спокойным: рост цен после президентских выборов – 15−20% за весь год, отсутствие изменений в структуре спроса и предложения. Однако поведение рынка уже в первом квартале наступившего года заставило риэлторов пересмотреть прогноз. По данным Ассоциации риэлторов, в ближайшее время можно ожидать ускорения темпов роста цен в Ленобласти, где наблюдается всплеск покупательской активности.

Новые прогнозы имеют довольно большой разброс – от 40 до 100%. Причем акцент делается не только и не столько на инфляцию, которая обеспечивала рост цен в прошлом году. Однако, по мнению риэлторов, заявления такого рода носят рекламный характер – чтобы заставить потенциальных покупателей поторопиться. По словам Анастасии Лебедевой, вряд ли цены на типовое жилье вторичного рынка вырастут больше чем на 20%. Устрашающие прогнозы скорее надо отнести к рынку элитных объектов, где сегодня активизировались спекулянты.

По мнению Олега Горелова, к концу 2008 года можно ожидать прироста на уровне 40% лишь в том случае, «если на рынок не придет спекулятивный иностранный капитал, привлеченный ценовой динамикой на фоне общемировой рецессии».

Санкт-Петербург