Нежданный эконом

Егор Андреев, автор «Русский репортер»

В то время как большинство загородных девелоперов держит цены и ждет окончания кризиса, компания «Инком» сделала сильный ход, задающий новый уровень цен на рынке

«Инком» предлагает к продаже участки без подряда на 23−м километре модного Новорижского шоссе, в поселке Новорижский, по весьма низкой цене — от 10 тыс. долларов за сотку. Если же еще и воспользоваться услугами «Инкома» как строительной компании, то дом площадью 150 квадратных метров на 10 сотках с коммуникациями обойдется покупателю менее чем в 6 млн рублей. Получается коттедж по цене однокомнатной квартиры в Крылатском.

В плюсах и минусах этого проекта мы попытались разобраться в новой рубрике «Проект».

Местоположение и генплан

Доступное жилье пришло откуда не ждали. Поселок Новорижский расположен в 23 километрах от Москвы по Новорижскому шоссе. Неожиданность появления «эконома» тут скрыта в каждом слове. Во-первых, Новорига весьма популярна — это второе по стоимости подмосковное направление. А по количеству элитных коттеджных поселков ему вообще нет равных. Во-вторых, 23 километра по Новориге — это очень близко. По сути, речь идет о ближайшем пригороде Москвы, откуда вполне можно каждый день ездить на работу в город.

В-третьих, территория вокруг нового поселка считается элитной зоной, где коттеджи по миллиону долларов никого не удивляют. Наконец, в-четвертых, Новорижское шоссе продолжает оставаться и самой перспективной трассой: в 2010 году заканчивается строительство грандиозной развязки с МКАДом. Кроме того, продолжается строительство Краснопресненского проспекта — первой за последние двадцать лет новой вылетной магистрали.

Первая очередь поселка рассчитана на 498 домов. Поселок позиционируется как экономкласс, но очевидно, что по характеристикам он лучше, чем среднестатистический «эконом». Это не просто поле, нарезанное на участки. В поселке запроектированы три рекреационные зоны общей площадью 3 га со спортивными и детскими площадками. Есть три водоема, внутри поселка прокладываются дороги шириной 15 м и бульвары шириной 24 м. Дома будут иметь весь спектр инженерных коммуникаций для постоянного проживания: центральное газо— и водоснабжение, канализация, электричество, интернет и т. д.

Схема и цены

В Новорижском продаются участки без подряда с обязательством застройщика подвести центральные коммуникации. «Инком» впервые в своей истории пошел на подобный шаг. В течение многих лет девелопер продвигал идею поселков централизованной застройки, где застройщик возводит все дома сам и в едином архитектурном стиле. Но кризис заставляет «Инком» идти туда, где есть реальный спрос, то есть предлагать недорогие земельные участки без подряда.

Цены за сотку земли начинаются с 10 тыс. долларов, средние цены — 12–13 тыс. долларов. То есть участок площадью 10 соток можно купить за 100–130 тысяч. Год назад эта земля стоила бы раза в два-три дороже. Покупатель может заказать и дом: стоимость квадратного метра по каркасной технологии — 650 долларов, а из кирпича — 900 долларов. Таким образом, стоимость каркасного дома площадью 150 кв. м с участком земли может стоить всего 197 тыс. долларов. Это примерная цена средней однокомнатной квартиры в Крылатском.

С учетом того, что коттедж в Новорижском в силу местоположения вполне можно считать альтернативой городской квартире, оказывается возможным совершенно невероятный с точки зрения качества жилья обмен: «однушка» в панельном доме тридцатилетней давности на новый коттедж в поселке. Правда, с переездом в коттедж придется повременить: поселок сдается только в 2011 году.

Еще чуть-чуть поиграем с цифрами. Дом площадью 150 кв. м с землей обойдется чуть меньше 6 млн рублей, то есть квадратный метр дома (с учетом земли и коммуникаций) стоит 40 тыс. рублей. Напомним, что государство объявило цену 30 тыс. рублей за квадратный метр в многоквартирном доме как ориентир по стране, определяющий цену выкупа у частных застройщиков. Получается, что по 40 тыс. рублей за метр можно строить не панельные дома в Рязани, а коттеджи рядом с Москвой, — это к вопросу о том, возможно ли доступное жилье в принципе.

За счет чего же «Инком» выходит на такую низкую цену? Во многом за счет того, что земля досталась ему когда-то очень недорого. В начале 2000−х «Инком» купил часть земель колхоза «Россия», которому принадлежало около 2500 га между Новорижским и Рублевским шоссе. Конечно, компания с тех пор много тратила и тратит на развитие территории, подведение коммуникаций, разработку градостроительной документации, согласования и т. д., но все равно понятно, что для «Инкома» цена 10 тыс. долларов за сотку должна быть прибыльной.

Риски

Риск «не продать участки» для Новорижского практически несуществен. Только за первые пять месяцев продаж было реализовано более 220 участков. С учетом того, что конкурентов у Новорижского пока нет, нет и сомнений, что при сохранении текущих цен поселок будет быстро распродан.

Риск долгостроя в случае самостоятельной застройки участков владельцами очевиден. Если поселок, застраиваемый девелопером, возводится обычно за три — три с половиной года, то в этом сроки будут длиннее.

Традиционно наиболее высокий риск при покупке участка без подряда связан с возможным неисполнением застройщиком своих обязательств по подведению коммуникаций: участки проданы, а коммуникаций нет. В таком случае владельцы участков будут вынуждены скинуться и по второму разу оплатить стоимость коммуникаций. Здесь важен не только финансовый фактор, но и организационный: собрать и привести к консенсусу по вопросу трат несколько сотен собственников участков очень трудно, что и подтверждает богатый опыт подмосковных садовых товариществ.

Заметим, что риск, связанный с подведением коммуникаций, универсален для всех проектов строительства коттеджных поселков. В случае распродажи участков без подряда он возрастает, потому что в какой-то момент все участки реализованы, деньги с проекта получены и у застройщика остаются только обязательства по коммуникациям. Из бесед с некоторыми небольшими девелоперскими компаниями можно заключить, что соблазн выйти в этот момент из проекта с максимальной прибылью очень велик. Но в случае «Инкома» это вряд ли справедливо.

Во-первых, технические условия на подключение к сетям у застройщика есть, прокладка коммуникаций уже идет. Хотя, конечно, с начала реализации проекта прошло еще слишком мало времени, чтобы делать выводы о скорости строительства всей инженерной инфраструктуры. Во-вторых, ставки у «Инкома» как у крупнейшего застройщика Подмосковья с двумя десятками проектов намного выше, чем просто один поселок. У компании есть долговая нагрузка, но застройщик с ней справляется (финансовые данные компании не разглашаются, но, по словам представителей «Инкома», отношение задолженности к выручке у компании невелико). При этом очевидно, что у компании есть очень большие активы. Есть проекты крупных коттеджных поселков, находящиеся на продвинутых стадиях развития. Есть около полутора тысяч гектаров неосвоенной, но очень ценной земли рядом с Москвой. В этом смысле риски при покупке земельного участка без подряда у крупной компании значительно ниже по сравнению с покупкой у фирмы no-name с одним проектом.