Как раскачали рынок

Дмитрий Корнеев, автор «Эксперт»

Осенью рынок столичных новостроек ожил. Но пока приобретаются только квартиры с интересными ценами

Назад на 30 лет: антикризисный вариант для московского девелопера — возвращение к панельному домостроению

Фото: Анна Морозова

Различные сегменты рынка новостроек существовали в последние полгода по своим сценариям. В экономклассе появился проект «Марфино» с вызывающе низкими ценами, который потянул за собой всю цепочку: другие застройщики вынуждены или снижать цены, или довольствоваться единичными продажами. Элитные квартиры дешевели на протяжении всего кризисного периода, теперь настал момент, когда цены предложения попали в зону спроса и сделки пошли. Непростая ситуация в новостройках бизнес-класса, где застройщики очень неохотно идут на коррекцию цен, играя только с сезонными скидками и спецпредложениями.

Меняю монолит на панель

Самый необычный и успешный феномен рынка новостроек этого года — проект «Марфино». Пока девелоперы в большинстве своем страдали от недостатка спроса и с трудом реализовывали единичные квартиры, в этом строящемся микрорайоне продали за полгода почти четыре тысячи квартир. В чем же секрет?

«Что произошло в первые месяцы кризиса? Резко уменьшился платежеспособный спрос, и, что важнее, люди перестали покупать новостройки, испугавшись, что стройки не будут закончены. В проекте “Марфино” к новой ситуации подошли креативно и нашли способ, как раскачать рынок и побудить людей покупать новостройки, — говорит Александр Хрусталев, генеральный директор компании “НДВ-Недвижимость”, реализовавшей более 80% квартир в “Марфине”. — Во-первых, провели реконцепцию проекта, сделав ставку на экономичное жилье. А во-вторых, начали продажи с очень низких цен».

До кризиса «Марфино» планировалось как микрорайон среднеэтажной монолитной застройки бизнес-класса. Над проектом работали известные архитекторы: россияне Илья Уткин и Сергей Киселев, англичане из бюро «Джон Томпсон». Но в кризис застройщик, «Ведис Групп», и основной продавец проекта, компания «НДВ-Недвижимость», справедливо решили, что в нынешних условиях реализовать такой проект невозможно, нужно новое позиционирование объекта — не бизнес-, а экономкласс. Что определило и решение: панельные дома вместо монолита. С точки зрения градостроительства это, возможно, шаг назад. С точки зрения девелопмента — естественный выход из положения. «Панель» гораздо быстрее возводится, риски ее строительства намного ниже, а планировки и качество вполне соответствуют требованиям жилья экономкласса.

Главный фактор успеха проекта — скорость строительства и продаж

Фото: Анна Морозова

Далее — цены. В «Марфине» начали с чрезвычайно дешевых предложений — от 70 тыс. рублей за квадрат. Именно такие цены соответствовали новым представлениям о рисках покупателей, смогли раскачать рынок и заставить людей вновь покупать квартиры. «Компания стремилась не выжать максимум прибыли с площадки, а найти цену, адекватную запросам покупателей. В ценообразовании на квартиры мы отталкивались от цен на землю, которые сформировались в 2009 году, и забыли об уровне рентабельности, который был два года назад. Сегодня норма рентабельности в строительстве должна быть снижена», — считает Динара Муртазаева, пресс-секретарь компании «Ведис Групп».

В проекте применили и неценовые методы борьбы за покупателя. «Наши квартиры продаются с отделкой. Покупатель может выбрать один из четырех предложенных вариантов отделки, а если ему не подходит ни один, то цена на квартиру будет ниже указанной в прайс-листе», — говорит Динара Муртазаева.

Есть и еще один фактор успеха — отношение московского правительства. Глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин в интервью постоянно приводит «Марфино» как успешный антикризисный пример. Естественно, лучшего пиара, чем слова высокопоставленного чиновника, трудно придумать, и покупатели восприняли их как особую охранную грамоту. Почему г-н Ресин рекламировал частный проект? Есть несколько вариантов ответа на этот вопрос. Конечно, из политических соображений ему нужно, чтобы в Москве снижение объемов строительства не носило обвального характера. И тут большая стройка играет на руку властям. С другой стороны, «Марфино» загружает работой московские ДСК, не дает расти безработице. И наконец, пропагандируя проект, Ресин дает сигнал другим строителям — строить можно даже в кризис! Это весьма важно, потому что значительная часть девелоперов до сих пор ждет возвращения тучных докризисных времен, не желая что-то менять и поступаться потенциальной прибылью.

«За успехом “Марфино” стоит новая концепция девелопмента. В ней на первом месте скорость реализации проекта и продаж, а не высокая маржа, — рассуждает Александр Хрусталев. — До кризиса девелоперы ориентировались на высокую маржу. Большая цена земли не позволяла реализовывать проекты экономкласса, они позиционировались как бизнес-класс с большей рентабельностью. За это застройщик платил долгим сроком реализации квартир. Сегодня работать по такой схеме невозможно: очень дорогая стоимость денег. Сейчас крайне важно обеспечить быстрые темпы продаж, чтобы строить без использования кредитов».

«Марфино» оказалось не единственным антикризисным опытом «Ведис Групп». Летом в течение двух месяцев было продано более 750 квартир в комплексе «Алексеево» рядом с метро «Алексеевская» по ценам от 80 тыс. рублей за квадратный метр. Проекты «Ведис Групп» оказались очень важными для рынка в целом, так как был найден тот уровень цен, при котором на жилье существует большой спрос.

Ценовые парадоксы

В сегменте экономкласса главной тенденцией последних месяцев стало появление на рынке сразу нескольких проектов с ценой квартир от 80 до 95 тыс. рублей за квадратный метр. По-видимому, пример «Марфино» оказался заразительным. При этом обнаружился интересный эффект: рынок стал весьма эластичен. При низких ценах квартиры продаются очень бойко, но как только стоимость повышается, спрос резко падает. Некоторые девелоперы, воспользовавшись хорошими продажами в сентябре-октябре, решились в ноябре отменить скидки и спецакции — в итоге продажи вернулись к уровню одной-двух сделок в месяц. В целом по экономклассу объем сделок остается в несколько раз ниже докризисного уровня.

Иная ситуация в премиум-классе. С начала кризиса цены постоянно снижались: в среднем новостройки подешевели за год почти на 35%. На новых уровнях цен спрос наконец попал в зону предложения. В результате количество сделок выросло (речь идет об объектах стоимостью до 15 тыс. долларов за квадрат, сделки с более дорогими объектами остаются единичными). «Спрос в этом сегменте вырос в сентябре по сравнению с августом на 13 процентов, в октябре — на 33 процента, а количество сделок увеличилось до тридцати в месяц. Спрос на квартиры премиум-класса находится в нише 9000–14000 долларов за квадратный метр. В то же время средневзвешенная цена объектов составляет 12 200 долларов за квадратный метр. Значительная часть объектов сейчас попадает в спрос. Однако причина роста количества сделок не только в снизившихся ценах, но и в динамичном ослаблении курса доллара и евро к российскому рублю», — считает руководитель департамента стратегического консалтинга и оценки IntermarkSavills Дмитрий Халин.

Фото: Анна Морозова

Многие эксперты полагают, что осеннее оживление в этом сегменте — тенденция неустойчивая, которая объясняется в основном отложенным спросом. «Такое ощущение, что люди достали деньги из чулка, когда поняли, что могут купить то, что действительно хотят. Нынешние покупатели не инвестируют, они решают свои жилищные проблемы. До кризиса покупателям с бюджетом два-три миллиона долларов мы могли предложить только объекты бизнес-класса, что многих не устраивало. А сейчас за эту сумму они могут купить квартиру более высокого класса в центре — там, где хотят жить», — говорит директор по проектам Kirsanova Realty Ирина Егорова.

В бизнес-классе ситуация более сложная. «С начала года средние цены на квартиры бизнес-класса снизились лишь на 14 процентов. Эти цены все еще очень далеки от так называемых справедливых, которые обоснованы макроэкономическими показателями. По нашим расчетам, на текущий момент указанный разрыв составляет более 25 процентов. Средневзвешенная цена объектов бизнес-класса составляет 6070 долларов, в то время как справедливой является цена 4500 долларов за квадратный метр. Именно в этом основная причина небольшого количества первичных сделок, заключаемых в данном сегменте рынка. До кризиса в этом сегменте продавалось 400–600 квартир в месяц, сейчас в лучшем случае 100», — комментирует Дмитрий Халин.

Наибольший интерес у покупателей по-прежнему вызывают квартиры в полностью построенных домах, а еще лучше — оформленные в собственность. Это делает особенно выигрышными предложения от частных инвесторов, которые вкладывали средства в проекты премиум— и бизнес-класса и к настоящему моменту оформили право собственности. «В проекте “Фьюжн-парк” за два месяца было продано 35 квартир, принадлежащих физлицам и оформленных в собственность. Они ушли по 9–10 тысяч долларов за квадратный метр, что соответствует цене, по которой объект продавался три года назад на нулевой стадии. К концу октября в продаже осталось всего пять-шесть квартир, но уже по цене 14 тысяч за квадрат. В комплексе “Воробьевы горы” за месяц ушло 22 квартиры, также принадлежащих физлицам, по ценам около 8 тысяч долларов за квадратный метр», — рассказывает Ирина Егорова.

Неравномерное падение цен в разных сегментах рынка жилья сформировало парадоксальную ситуацию. «Элитные дома в Центральном и Западном округах приближаются по цене к новостройкам экономкласса за Третьим транспортным кольцом. Например, в Хамовниках можно купить квартиру уровня “бизнес+” за 6000–6300 долларов за квадратный метр, а в Строгине или в районе “Войковской” — по 5000–5100. Вряд ли эта ситуация сохранится надолго. Скорее всего, экономкласс снизится до уровня тех 65–75 тысяч рублей за метр, по которым продавался комплекс “Марфино” на начальном этапе строительства», — говорит Елена Афонина, эксперт компании Realesmedia.

Ипотека постепенно оживает

На ипотечном рынке в третьем квартале наблюдалось некоторое оживление. Банки вновь запускали программы ипотечного кредитования новостроек и незначительно снижали процентные ставки. Количество выданных кредитов постепенно растет, однако застройщикам вряд ли стоит сильно рассчитывать на резкий рост продаж. Так, отставание объемов выданных кредитов от показателей 2008 года составляет около 60%.

Сбербанк в октябре упростил получение кредитов на жилье в новостройках. Теперь для получения кредита в домах на этапе строительства заемщикам не нужно предоставлять залог в виде объекта недвижимости, достаточно поручительства платежеспособных физических лиц. Кредиты выдаются на срок до 30 лет. На этапе строительства ставки по кредитам на жилье в новостройках составляют от 13,5 до 16,25% годовых в рублях, после завершения строительства и оформления права собственности на квартиру — от 13,25 до 16%.

О снижении процентных ставок по ипотечным кредитам этой осенью объявило сразу несколько крупных банков — Банк Москвы, ВТБ24, Газпромбанк, «Возрождение», Нордеа банк и Московский кредитный банк. Однако эти цифры еще далеки от докризисных. Средняя рыночная ставка по ипотечным кредитам в рублях составляет около 17%, в долларах и евро — около 13%. Условия приобретения квартиры на первичном рынке жилья с помощью ипотеки остаются трудновыполнимыми для заемщиков. Банки в большинстве случаев выдвигают требования полной или частичной (не менее 60%) строительной готовности объекта либо дополнительного залога (например, квартиры, находящейся в собственности заемщика), сюда же относится отсутствие прописки в залоговой квартире несовершеннолетних детей.