Стройки сдулись, пузырь — нет [ 53 ]
Если исходить из текущих цен на нефть, уровня доступности кредита и его стоимости, цена московского жилья, несмотря на тенденцию к снижению, все еще примерно втрое выше своего «справедливого уровня»
новости
- Товарооборот между Россией и США упал более чем вдвое
- Белоруссия может закрыть неправительственную ассоциацию журналистов
- Германия приняла бюджет с рекордным госдолгом
- Samsung привез в Россию свои первые 3D−телевизоры
- Кудрин, Греф и Чубайс создают Фонд имени Егора Гайдара
-
реклама
#1|1 февраля 2009, 21:59
Алекс Обс
Тем не менее падение цен способно создать проблемы на ипотечном рынке — только не для самих заемщиков, а для банков, которые могут получить обесценившиеся залоги.
Банк существует для человека или человек для банка?
#2|1 февраля 2009, 22:52
Perfect Gentleman
Алекс Обс: а ГАЗПРОМ у нас для кого существует.
#3|2 февраля 2009, 10:06
V Kolbasov
Нефиг было банкам вместе со строительными компаниями цены ломить. Поживились за счет народа - хватит. А теперь видите-ли проблемы у них...
#4|2 февраля 2009, 13:11
Вадим Юрьевич Феофанов
Вот нравятся мне такие статьи - ни цифры статистики. Нет чтобы сопоставить среднюю цену жилья со средней зарплатой в стране и с процентами по ипотечным кредитам. И понять, что рынок недвижимости уже умер. И или родится новый рынок недвижимости - или РФ перестанет существовать, ибо население станет вынуждено копать землянки.
#5|2 февраля 2009, 13:23
V Kolbasov
Дык, надо определяться - либо сверприбыль жуликов, либо жилье для людей.
Что для государства важнее?
Уже давно было известно, что цена оторвались от реальности, но ничего не было сделано для воздействия на них - видимо соотв. структуры были хорошо прикормлены. Таким образом отрицательная обратная связь была вырублена, и система на всех порах неслась в пропасть...
Теперь все в ж***, зато избранные неплохо поживились.
#6|2 февраля 2009, 14:06
Васильев Яков Юрьевич
Ничего не изменится. Москва как была мегаполисом вампиром так и остается. Нувориши и жучилы со всего СНГ с готовностью прикупают в Москве квартиры. Цены не рухнут хоть даже все застройщики и банкиры враз разорятся. Девелоперы в такой ситуации ВСЁ РАВНО цены снижать не будут. А что такое девелопер? это стол телефон и два агента. Они могут одну квартиру в год продавать.
Нет пока не наступит системный коллапс Москвы как города ничего не изменится.
#7|2 февраля 2009, 15:39
Игорь Макаров
Хрестоматийный пример который бы аффтар креатива мог привести -- это брюлики.
Цена брюликов растет всегда -- ибо это выгодно всем. Так как никто не нуждается в брюликах для жизни, то нет никакой проблемы для общества.
То что квартиры превратились в объект инвестиций -- это изращение. Квартира не должна обладать свойствами инвестиционного товара.
А как ее лишить этого свойства -- это вопрос целиком в компетенции законодателя. Думаю, аффтар забыл подставить в формулу еще и налоги. Буде владение активом облагаемо налогом, в первом приближении его можно вычесть из доходности.
Сколько раз муссировался вопрос о налоге на неиспользуемую недвижимость? Воз и ныне там. Похоже, депутаты в полном составе играют в эту игру, иначе не объяснить.
#8|2 февраля 2009, 17:00
Пётр Аналогичный
Что- мне попалось тут в новостях: -
http://www.vremya.ru/print/221654.html
Насчёт того что извращение - согласен аж прям полностью. Но только тот кто вложился в недвижимость не так "попали на бабки", как те кто заблуждался насчёт брюликов.
#9|2 февраля 2009, 18:29
Alex Markovkin
Налог на недвижимость
Справедливый комментарий - в нашей стране "держать на балансе" пустую квартиру ничего не стоит - только коммунальные платежи. В США например, налоги на местную недвижимость содержат местные школы, пожарные участки, и местных полицейских. Это приблизительно 5-6% от рыночной стоимости квартиры/дома в год. Огромная сумма, но люди не бастуют т.к. видят куда идут деньги - чем богаче район, тем лучше школы (зарплаты выше) и безопасней район (полицейских больше).
А представьте, если сейчас внести налог 5% в год на недвижимость в Москве - если такой налог останется после массового недовольства - пустые квартиры начнут срочно сбрасываться с балансов. А так - все сидят и ждут когда нефть опять поднимется согласно модели автора.
#10|2 февраля 2009, 18:49
Васильев Яков Юрьевич
А про бюджетников вы подумали? Если вы работаете медсестрой или нянечкой в садике. Да и вообще КТО из наших людей в состоянии платить 5% налог? Или все по рыночному. пусть валят в гетто? в гарлем? сообразно их доходам и месте в рыночной системе?
#11|3 февраля 2009, 00:47
Алекс Обс
Пожалуй это гениально и практично.
#12|3 февраля 2009, 00:48
Алекс Обс
Написано же, у сестры и нянечки в садике зарплата будет больше.
#13|3 февраля 2009, 12:00
Дмитрий Тыщенко
А мне понравилась статься. Хорошая лекция с наглядными примерами и внятными инструментами. Вот этого и нехватает в наших унивеситетах. А на 100% анализ сегодняшней ситуации на рынке автор, как мне показалось, и не замахивался.
#14|3 февраля 2009, 12:28
Васильев Яков Юрьевич
Ну я понял на рублевке сделают садик для рублевских детишек. А как быть с остальными 150 миллионами? Пускай переезжает пенсионерка из заработанной трешки в халупу на поселок? что бы не портила пейзаж мажорам проживающим в центре города.
#15|3 февраля 2009, 13:09
Alex Markovkin
Яков Юрьевич - вам обидно за бедных старушек.... очень похвально. Но уцепившись за старушку - вы упускаете главную идею статьи - недвижимость очень сильно переоценена, в том числе потому, что квартиры покупали не для того чтобы в них жить а для того чтобы инвестировать-спекулировать.
А вам не обидно что нефтяное благосостояние последних лет - это не новые современная инфраструктура, не востребованные производства, а пустующий железобетон в пределах МКАД.
Вы знаете сколько построенных и зданных госкомиссии домов стоят пустые? Посмотрите в 9 вечера на огоньки в недавних новостройках и для сравнения в соседних домах. Какие-то владельцы возможно работают в Сибири - но возможно, что большинство это и есть те самые пресловутые инвестиционные квартиры - купленные по $4-6 тыс за метр.
А сколько из этих пустующих квартир принадлежат банком, которые спекулировали депозитами граждан (в том числе бабушек)? Т.ч в принципе наш банковский кризис очень похож на американский - депозиты лежат в неликвидных, падающих активах.
Критиковать любят многие - а какое ваше предложение, чтобы квартиры стали меньше привлекательней как инвестиции?
#16|3 февраля 2009, 14:28
Васильев Яков Юрьевич
Хм. Если для решения проблемы перегретого пузыря цен вы собираетесь убить советское наследие социального жилья то такое решение говорит только о вашем скудоумии.
Вы думаете что нефтяные бароны и спекулянты лесом из сибири не найдут решения как обойти ваши пресловутые 5% ? Еще как найдут. А вам напомнить чем обернулась законодательная инициатива великого гуманиста Крашенинникова о том что собственники жилья имеют право выкидывать на улицу прописанны там людей? Как отцы семейств начали выкидывать своих постылых жен и не любимый детей на улицу?
А если человек водила скорой помощи? и унего З/П 10 тыщ.? А вы ему 5% ежегодный налог. Чего вы добъетесь?
Вы выразитель интересов той части элиты которая придерживается доктрины г-жи Олбрайт. Что бы народишко исчез а труба осталась.
Прежде чем предлагать такие решения подумайте о социальных последствиях.
Просто строить надо больше.
Я вам предложу альтернативу. Ведомственные ЖСК. Как в СССР. Врачи строят дом себе, учителя себе. Так ведь чинушам и девелоперам это не выгодно.
#17|3 февраля 2009, 14:58
Юрий Яковлев
Неплохо написано, а главное-популярно. К тому же отсутствие всякого пафоса делает текст легким и доступным. Понравилось.
Теперь к экономике. Корреляция цены на нефть с ценой метра в РФ безусловная. И вообще расчет был бы верным если бы условия платежеспособности населения оставались неизменными. Как в 90-е все покупали на свои. Но как раз с года 2003 и закрутилась ипотека. Так что пропорционально корреляцию высчитать возможно только с учетом коэффициента ипотечной доступности. Будет точный прогноз коэффициента-будет и точный прогноз цены. Всего-то.(только попробуй его вычисли он же постоянно меняется и причем сильно)
Что касается перечисленных методов и ожиданий.Да вся наша жизнь-это сплошные контракты с ожиданиями. Вот взять ту же женитьбу. Идешь под венец и впереди сплошные ожидания. Потом знакомишься с активами, пассивами и дебиторкой супруги. Ну и в конце как у всех-либо тянешь прибыльную позицию дальше, либо понимаешь что твой брак-инвестиционная ловушка-ну его закрыть побыстрее.
Экономика- это ведь наука про человеческий выбор. А не только плюс-минус.
#18|3 февраля 2009, 17:32
Алекс Обс
Ваши предложения ни чем не лучше, поскольку они исключают рынок, проверенные рыночные механизмы регулирования цен на жильё, а также платить людям нищенскую зарплату. Ваше отношение к людям ни чем не лучше, чем у Олбрайт, поскольку вы употребляете термин "социальное жильё", надо полагать жильё для быдла.
#19|3 февраля 2009, 18:03
Васильев Яков Юрьевич
Хм ну что ж сила аргументов прям убийственная.
1. Ваши теории насчет 5% налога вызывают у меня очевидную тревогу. Они прежде всего умозрительны так как конструкции по которым олигархи из элитных поселков будут платить зарплаты своей обслуге за счет налога это чистой воды бред. Обслуге они и так платят. А вот если на практике вместо сдутия рынка жилья (по вашей теории) мы получим массовые задолженности по этому налогу среди простых людей? И зондеркоманды судебных приставов будут выгонять обычных бюджетников за 101 километр? Вы головой готовы ответить за свои инициативки? Или это и будет торжеством рынка?
2. Ваш аргумент насчет проверенных рыночных механизмов просто смешон. ГДЕ?! ГДЕ вы видели рыночные механизмы? В учебнике по экономикс? или в Швеции? ГДЕ у нас хоть один работающий рыночный механизм? ПОКАЖИТЕ В какой сфере? А может сначала наладите хоть один образцовый рыночный механизм (который нам покажет все его преимущества изложенные в учебниках для средней школы). А потом будем ссылаться на чудесный рыночный опыт?
3. Хотя я согласен на такой налог. НО. Только для четко прописанных социальных групп. Госсслужащих, руководящих работников, глав администраций, генералов МВД и ФСБ, топ менеджеров, и прочих владельцев заводов газет парохдов. Но что бы более никого этот налог не касался.
А чем вам идея ведомственных ЖСК так не нравится? Выделяем райздравотделу целевую сумму. Ну там на согласование проекта и т.д. и т.п. Организуется ЖСК. Администрация по закону выделяет землю. Люди сами для себя строят жилье. Что бы не было злоупотреблений прописываем правила использования средств. Контроль возложим на самих нуждающихся работников. Всё решаемо.
#20|3 февраля 2009, 21:55
Михаил Сергеевич Воронов
Этот ваш налог, платить никто не будет.
Так как владельцы заводов, газет и пароходов, формально не будут являться владельцами жилья.
#21|3 февраля 2009, 22:03
Васильев Яков Юрьевич
Хм это не мой налог. Читайте ветку. Идею с налогом предложил Alex Markovkin а Алекс Обс активно поддержал. я же как раз пытался доказать что идея дурацкая и при реализации приведет к тяжелейшим социальным последствиям.
#22|3 февраля 2009, 22:24
svetlana Ko
А завсегда проверяльщики придут к первому законопослушному налогоплательшику, незаконопослушного еще найтить надобно, а кому хоцеця, коли...
#23|3 февраля 2009, 23:43
Алекс Обс
За то сейчас у нас самые замечательные социальные последствия. За недвижимостью можно дуть в любую точку земного шара - везде будет если не дешевле, то уж точно лучше.
#24|3 февраля 2009, 23:52
Дмитрий Панин
смешная дискуссия
по порядку: было предложение ввести налог на недвижимость (на имущество) с владельцев квартир. ставка при этом не озвучивалась, но приводился пример с 5-6% от стоимости. с другой стороны пошла огульная критика непонятно чего, с предложением дать врачам денег на строительство собственного жилья (откуда брать эти деньги - стыдливо замалчивается).
но постойте! если это налог на имущество, то для начала надо разобраться с этим самым имуществом!!! у нас до 1991 года все принадлежало государству, а теперь наступил полный бардак. до сих пор вопрос "кому принадлежит земля" открыт. особенно в городах. кому принадлежит жилье, конкретный дом - тоже непонятно. особенно когда в нем половина квартир приватизирована, половина нет, а общее хозяйство (лифты, лестницы, коридоры - сам дом, в общем) не принадлежит вообще никому. и с кого в такой ситуации взыскивать налог? с собственника? а кто - собственник???
так что идея с налогом на имущество (не только квартир, но и на землю свыше небольшого участка) принципиально правильная, но в нашей ситуации явно преждевременная. сначала надо имущественный вопрос решить, и прежде всего - вопрос о земле.
з.ы. а пока вся земля в Мск по факту принадлежит Лужкову (кроме Кремля и Красной Площади), никакого снижения цен не будет, ибо ему это невыгодно. так что и статья ни о чем получается.
#25|3 февраля 2009, 23:54
Дмитрий Тыщенко
#26|4 февраля 2009, 02:07
svetlana Ko
Ага, Дмитрий Тыщенко
Не нужно нам дешевой Москвы. Это столица наша.
=============
Можно еще короче. Не нужно нам Москвы.
#27|4 февраля 2009, 04:34
Рустам Исламов
"Сжечь Москву, чтобы спасти Россию" (М.Кутузов)?...Лужков не разрешит
#28|4 февраля 2009, 07:24
Игорь Викторович Фабиан
Интересная статья. Только предпосылки неверные.
Чтобы рассматривать рыночное формирование цен на какой-либо товар для начала надобно иметь этот самый рынок. То недоразумение, которое многие называют рынком жилья, на самом деле является его подлой иммитацией.
Довод первый. Жильё, не побоюсь этого сравнения - как хлеб и вода, относится к предметам/объектам наипервейшей необходимости. При этом я имею в виду жильё, в котором проживает человек/семья, а не мифические квадратные метры на этапе котлована, не облигации или сертификаты на эти самые недостроенные (не сданные) метры и не арендный фонд. В противном случае мы имеет рынок суррогатных метров либо неконтролируемой аренды, но никак не полноценный рынок жилой недвижимости.
Довод второй. Жильё ни при каких условиях не может быть объектом спекуляций и инвестиционных вложений. Это вопрос о принципиальной ответственности государства перед всеми гражданами, и в первую очередь перед теми, у кого до сих пор нет своей жилплощади, которые не по своей воле оказались самыми незащищёнными от бесчеловечных правил игры на этом "дичайшем" рынке. Тем, кому сильно хочется инвестировать/спекулировать - для этого есть рынок элитной или коммерческой недвижимости, пусть там упражняются в теориях и на практике.
Довод третий. Сложившийся, уродливый со всех точек зрения, рынок жилой недвижимости смог решить только одну маленькую из множества огромных проблем. А именно, проблему сдвига с мёртвой точки всего строительного рынка, находившегося все последние годы до этого в глубокой ... стагнации. После этого разумно было ожидать качественной перестройки рынка на основе справедливых правил игры как для покупателей этой самой недвижимости, так и для субъектов строительного сектора. Упор должен был смещаться в сторону максимальной открытости в плане проектирования и создания новых жилых районов как многоэтажного, так и индивидуального строительства; оснащение таких площадок всей необходимой инфраструктурой для комфортного существования (подведение коммуникаций, строительство объектов социального значения и т.п.); реальная государственная помощь тем, кто приобретает своё первое жильё (молодые семьи), например путём выдачи низкопроцентных долгосрочных ипотечных кредитов, либо как вариант - субсидирование процентных ставок; выстраивание высококонкурентного строительного рынка путём создания максимально простых условий для работы всех заинтересованных субъектов, защита этих субъектов от "излишней опеки" со стороны чиновников любого уровня; максимально возможный допуск западных строительных компаний при условии трудостройства местного населения на наш рынок и т.п.
На сегодняшний день можно констатировать, что государство в лице министров и чиновников расписалось в собственной недееспособности, бросив этот, как и другие на сегодняшний день закрытые рынки, на произвол судьбы. Если государство и дальше будет явно и неявно прикрывать спекулянтов и воров - то и отношение остальных граждан (коих всё же подавляющее большинство) к такому госаппарату будет соответствующее.
#29|4 февраля 2009, 12:41
Алексей Шевченко
Недвижимость - это не товар, а социальный объект. И соответственно спекулятивные операции с этими объектами должны ограничиваться законодательно.
Необходим прогрессивный налог на недвижимость (а не фиксированные 5-6% для всех), как это сделано в развитых странах.
Например: семья не платит налог за одну квартиру, за вторую платит 3% в год от ее рыночной стоимости, за 3 и последующие - 6%. Такой налог решит проблему инвестиционных вложений и пенсионерки останутся довольны.
#30|4 февраля 2009, 13:54
Васильев Яков Юрьевич
Хм интересно. Вот критика 5% налога с моей стороны объявлена огульной. Похоже опыт 20 лет реформ вас так и не научил что любая инициатива такого рода ударяет прежде всего по простому населению. И моя тревога вполне обоснована. Что ут огульного? Черномырдинский афоризм вам напомнить? И вообще идея с налогом была выдвинута как механизм сдутия спекулятивного пузыря А где тут прямая корреляция? тут есть умозрительное рассуждение типа "владельцам 2-х 3-х квартир станет не выгодно держать этот балласт и они его ринутся продавать". А если не ринутся? Повторюсь это идея чисто умозрительная. Или вы хотите проверить на людишках ка теория сработает? Людишек то для социальных экспериментов уже и так не осталось. Поберегли бы последних.
Реализация 5% налога немедленно приведет к росту задолженностей среди квартировладельцев. Людей начнут выгонять из их квартир за долги. Или москве уже не нужны инженеры, медсестры и почтальоны? Или эти категории населения не достойны жить в элитной столице? В принципе их легко заменить таджиками. Те могут жить и в мусорных контейнерах. Вы говорите это огульная критика? А что моя версия настолько неправдоподобна?
Дело в том что пузырь недвижимости в Москве это СЛЕДСТВИЕ комплекса факторов. Важнейший из которых это ПЕРЕКОНЦЕНТРАЦИЯ в Москве и власти и денег. Москва выступает как огромный насос финансовых материальных и интеллектуальныхх ресурсов страны.
В прошлом году у меня в Москву перехал сосед по подъезду. У него фирма работающая по подрядам Газпрома. А уехал он потому что все вопросы по серьезным подрядам решаются на ул. Наметкина.
В этом году знакомый геофик (научный сотрудник) переехал в Москву (его пригласила геологоразведочная фирма) а фирма по геологоразведке базируется в Москве потому что заказы на разведку раздают в головных офисах наших нефтегазовых корпораций.
Москва в каждой дырке затычка. Хочет все решать и контролировать сама. Естественно что все ВЫНУЖДЕНЫ ехать со всей страны и решать вопросы в Москве.
2. Идею ЖСК готов отстаивать. Во первых в стране был огромный советский опыт строительства ведомственного и кооперативного жилья. Могут возразить что этот опыт не применим в условия "свободного рынка" Возражу. Опыт это прежде всего конкретные формы организации деятельности. Дайте людям самим построить себе жилье. Не давите запределными расценками на землеотвод и подключение к сетям. Собираются молодые врачи на собрание после работы Организуют ЖСК. Горздравотдел выступает соучередителем, муниципалитет (в рамках установленых квот) выделяет участок. Государством подготовлены типовые проекты жилых домов. И члены ЖСК САМОСТОЯТЕЛЬНО на свои средства по мере возможности закупают стойматериалы и возводят себе дом. ЧТО ТУТ фантастически не рыночного или не выполнимого?
Мы чего хотим? что бы у людей жилье было или содрать с них очередные три шкуры?