Вслед за Америкой

Алексей Щукин, специальный корреспондент журнала «Эксперт».

В большинстве европейских стран и в США жилье продолжает дешеветь

Кипр — одно из мест на планете, где жилье продолжает дорожать (клубный комплекс Cap St. Georges)

Фото: Tom Fry

В течение примерно десяти лет с середины 90−х рынки жилья США и многих европейских стран находились в стадии бурного роста. За тот период в Голландии, Швеции, Великобритании, Франции и ряде других стран цены в среднем удвоились, а в Ирландии утроились. Удвоение, но уже за пятилетку, с 2000−го по 2005−й, произошло в Испании.

Однако в 2006 году ситуация начала стремительно меняться: на большей части планеты цены на недвижимость пошли вниз, условия ипотеки ужесточились, строить стали меньше и так далее. Наиболее сильно кризис ударил по Америке, где в 2007 году около 2 млн человек потеряли свои дома из-за невозможности выплачивать ипотечные кредиты. Интересно, что, по данным Deutsche Bank Research, значительная доля европейских рынков развивалась синхронно с американским. Особенно высокая корреляция была в Британии, Голландии, Дании, Ирландии, Испании, Франции и Швеции. И все же есть еще места, где жилье продолжает дорожать или имеет потенциал роста.

На спаде

Падение на американском рынке недвижимости продолжается. Еще недавно эксперты бодрились: «Месяц-другой — и все стабилизируется». Теперь даже оптимисты не готовы утверждать, что рынок начнет выправляться раньше лета 2009 года. Сильнее всего за последний год упала в цене недвижимость именно в тех городах, где она наиболее активно дорожала несколько лет назад. Согласно индексу Case & Shiller, жилье в Лос-Анджелесе подешевело за год на 26%, в Лас-Вегасе — на 30%, в Майами — на 28%. Продажи односемейных домов в стране сократились на 35%.

Не сильно, но все же подешевел Нью-Йорк — на 7%. Этого падения мало кто ждал. Была теория, что Нью-Йорк как место штаб-квартир самых крупных корпораций мира и главный финансовый центр планеты перестал быть просто городом, а вышел на другой уровень, который называют global city. Это давало надежду, что кризис обойдет его стороной. Оказалось, что связь с общеамериканской ситуацией все же есть. Теперь аналитики со страхом ожидают, что ждет город дальше в связи с увольнением 65 тыс. служащих Уолл-стрит.

С октября 2007 года продолжается падение цен в Великобритании. По данным крупнейшей ипотечной компании страны Nationwide Building Societies, цена среднего дома за год упала на 12,4%. Независимые эксперты говорят, что цены снизились как минимум на 20–30%. Риэлтеров и застройщиков пугает, что официальные темпы падения все время растут: в сентябре они составили уже 1,7%. Средняя цена дома в Англии в сентябре 2008 года достигла 161 тыс. фунтов стерлингов. Начала восстановления рынка эксперты ожидают не ранее 2010 года.

В Испании, по данным Национального института статистики (National Institute of Statistics) на второй квартал 2008 года, стоимость жилья на вторичном рынке снизилась на 5,8%. Опубликованные цифры вызвали оглушительную критику независимых экспертов. По сути, государственный орган обвинили в подтасовке цифр ради успокоения общественности и инвесторов. Ряд крупных испанских застройщиков уже обанкротился, а риэлтерские компании активно закрывают филиалы.

Кстати, об индексах. В Европе и США они более объективны, чем в России (уже хотя бы потому, что считаются по реальным сделкам, а не по ценам предложения), но при этом далеки от совершенства. В них заложены и определенные элементы регулирования, чтобы «помочь» избежать паники на рынке. То есть в реальности падение цен намного выше, чем в индексах.

Так, на днях один знакомый вернулся из Англии, где проживает его супруга, и рассказал: «Хозяева квартиры в Фулхэме, которую она снимает, уже около года пытаются продать ее. За шестидесятиметровую квартиру с собственным входом и небольшим садиком они тогда просили 700 тысяч фунтов. Сейчас они опустились до 450 тысяч, но и по этой цене не могут найти покупателя». То есть в данном случае цена опустилась на 40%, и это еще не дно.

Абсолютный мировой лидер по падению цен на жилье — Латвия. За год стоимость жилья здесь упала на 33,8%. Эту цифру называет международное риэлтерское агентство Global Рroperty Guide. Сами латыши оценивают падение скромнее — в 21%, что, впрочем, также гарантирует первое место на планете. История местного рынка проста: массовое развитие ипотеки стремительно раскрутило цены (+60% за 2006 год). Однако местный рынок невелик, и спекулянты переоценили его емкость. В 2008 году, когда они захотели зафиксировать прибыль, оказалось, что покупателей нет. Рынок стал падать, но даже снизившиеся цены не могут привлечь покупателей — дна по-прежнему не видно.

Продолжают расти

Есть на планете страны, куда мировой кризис еще не дошел и цены на недвижимость там даже продолжают расти. Таких стран, если не брать чисто местные рынки вроде африканских, порядка десятка. В первую очередь это азиатские государства. Лидер — Китай: в Шанхае цены за год выросли на 27%. Двузначные темпы роста показали Гонконг (19%) и Сингапур (11%). Так что в поисках объектов для инвестиций в последний год надо было ехать не на запад, в Европу, а наоборот, на восток.

Высокие темпы роста продолжает показывать Болгария: за год жилье здесь подорожало на 15% (данные на июнь 2008 года). Местная курортная недвижимость, несмотря на несколько лет роста цен, по-прежнему остается недорогой, особенно на фоне других европейских курортов: Франции, Испании, Италии. Это и привлекает покупателей, в первую очередь из России и Англии. Однако в ситуации с Болгарией вопрос доверия индексам стоит особенно остро. Местные риэлтеры говорят, что рынок совсем не так хорош, как кажется. Есть информация, что многие западные инвесторы, в частности англичане, осенью постарались выйти с рынка на пике, но пока из-за резко снизившегося спроса сделать им это не удалось.

Последние двадцать месяцев необычный бум недвижимости наблюдается на Кипре. Средние цены выросли за год более чем на 7%. Движком роста стали снижение ставок по ипотечным кредитам (до 6% годовых) и резко возросший спрос на дома и квартиры высокого уровня со стороны иностранцев. Основной зоной инвестирования является Западный Кипр, где активно скупают недвижимость англичане.

Неожиданно одним из лидеров по росту цен на недвижимость стала Словакия. В стране уже пять лет наблюдается высокий темп роста ВВП, в 2007 году он превысил 10%. Рост благосостояния словаков накладывается на ограниченное предложение недвижимости, связанное с тем, что в первые десять постсоциалистических лет в стране практически ничего не строили.

Весьма интересны для инвестирования страны Персидского залива. Тамошний строительный бум имеет прочную базу в виде мощного притока нефтедолларов. Однако относительно Дубая — самого открытого для иностранцев-инвесторов и быстрорастущего в прошлые годы рынка — у многих экспертов есть сомнения. В этом эмирате слишком много мегапроектов, слишком много строек, поэтому есть опасность перенасыщения рынка недвижимости.

В последнее время все больший интерес инвесторов вызывают страны Латинской Америки. Там активно растут экономики, туда перебираются многие пенсионеры из США для постоянного проживания. Местные рынки недвижимости привлекательны ценами: даже в большинстве столиц квадратный метр стоит менее 1000 долларов. Самым дорогим городом Латинской Америки является Буэнос-Айрес (средняя цена жилья — 1800 долларов за квадратный метр), а наиболее привлекательной страной для иностранных инвестиций считается Бразилия: экономика страны быстро развивается, а ВВП приближается к российскому.