Намыли! [ 7 ]

Алексей Щукин, специальный корреспондент журнала «Эксперт».

Новая суша врезалась в Финский залив уже на один километр

Фото: Mfspb.ru

Десятого сентября огромный итальянский океанский лайнер Costa Mediterranea — 17 палуб, 300 метров в длину, 60 метров в высоту — пришвартовался у причала нового пассажирского порта Морской Фасад в Санкт-Петербурге. Круизный корабль доставил в Санкт-Петербург две тысячи туристов.

Для строительства пассажирского порта пришлось создать около Васильевского острова в Финском заливе новую сушу площадью сто гектаров. Впрочем, это только начало амбициозного проекта «Морской Фасад»: всего планируется намыть 467 га земли, на которой будет построено более 4 млн кв. м жилья, офисов и других коммерческих площадей. Предполагаемый объем инвестиций — 12 млрд долларов.

До сих пор океанские круизные лайнеры могли швартоваться только в грузовом порту Санкт-Петербурга, да и то возможности для этого были ограничены. Новый специализированный пассажирский порт даст мощный импульс развитию туризма в городе. В 2011 году, когда будут построены все семь круизных причалов с причальной стенкой общей длиной более 2100 метров, пассажирский порт Морской Фасад сможет принимать до 12 тысяч человек. Ожидается, что в год новые круизные туристы будут приносить Санкт-Петербургу до четверти миллиарда евро.

Наступая на Финский залив

Проект строительства пассажирского порта на этом месте родился еще в 60−е годы, но не был реализован. В очередной раз идею намыва новых территорий около Васильевского острова для строительства пассажирского порта выдвинула частная управляющая компания «Морской Фасад» в 2004 году. Идея была поддержана администрацией Санкт-Петербурга, и компания подготовила концепцию развития этой территории. В процессе подготовки было решено помимо порта построить на искусственных землях еще и большой район с жилыми и коммерческими зданиями. Сначала речь шла об 1 млн кв. м площадей, потом цифра выросла вчетверо. Участок акватории Финского залива был передан федеральным правительством в собственность Санкт-Петербурга, было изменено и назначение — из земель водного фонда территория перешла в разряд земель поселений.

Смольный выставил участок на торги. Право его комплексного освоения ожидаемо выиграла предложившая чуть более 5 млн долларов компания «Терра Нова», аффилированная с «Морским Фасадом». В рамках соглашения между городом и инвестором порт строит УК «Морской Фасад» на собственные средства, а городская администрация должна приобрести готовый объект путем выкупа облигационного займа инвестора. Причем город возместит не только прямые затраты, но и взятые для строительства банковские кредиты с процентами. Планируемая сумма выкупа — не менее 6 млрд рублей.

Остальные намываемые территории, создаваемые «Морским Фасадом», будут поделены между городом и инвестором примерно пополам. Не приносящая дохода половина территории — дороги, парки и земля для строительства объектов социальной инфраструктуры — отойдет в собственность Санкт-Петербурга. Город также будет строить детские сады, школы, дороги и многое другое из того, что необходимо для функционирования этого района. Частный застройщик в результате получает около 150 га под застройку жильем и создание большого делового района — своего рода Сити, который позволит разгрузить центр.

Новая суша создается по современной технологии гидронамыва морского песка. Эта технология позволяет резко сократить сроки строительства: если полвека назад намытые территории должны были выстаиваться пять-десять лет, то теперь консолидация грунта происходит намного быстрее — строить на таком участке можно уже через полгода.

Создание 100 га новой суши, строительство здания терминала и двух причалов для океанских лайнеров заняло менее двух лет и стоило частному застройщику 6 млрд рублей. Еще 8 млрд потратило федеральное правительство на углубление фарватера в акватории Финского залива до отметки «–11метров», а также на оборудование подходных путей и создание пунктов пропуска через госграницу.

Распродажа будущей земли

УК «Морской Фасад» продает еще не созданную землю отдельными лотами. В июне группа компаний ПИК приобрела участок площадью 63,4 га под жилую застройку. Насколько прибылен бизнес по созданию искусственной земли? Судить об этом трудно. «Морской Фасад» не разглашает ни цену сделки с ПИКом, ни стоимость намыва.

В состав «Морского Фасада» войдет пассажирский порт, общественно-деловой центр и жилые кварталы

Фото: ИТАР-ТАСС

Эксперты говорят о 3–5 млн долларов за 1 га намытой суши, но цена может колебаться в зависимости от глубины акватории, типа берегоукрепления и ряда других факторов. Судя по параметрам проекта, у «Морского Фасада» стоимость намыва будет ближе к нижней оценочной границе. Оценить стоимость продажи можно так: небольшие земельные участки на Васильевском острове продаются в среднем по две-четыре тысячи долларов за квадратный метр (то есть в пересчете — 20–40 млн долларов за га). Однако рынка больших земельных участков в Санкт-Петербурге не существует, и понятно, что такие лоты стоят в пересчете на квадратные метры намного дешевле, но все же вряд ли меньше 5–10 млн за га. Риэлтеры высоко оценивают потенциал новой территории в качестве участков под строительство. В отличие от большинства площадок для комплексного освоения она располагается недалеко от центра. Дополнительный плюс — отличные виды на Финский залив и Неву. Главный сдерживающий момент для ввода большого количества площадей в «Морском Фасаде» — это сложная транспортная ситуация. Метро находится на пределе пропускной способности, добраться на автомобиле с Васильевского острова в центр Санкт-Петербурга по существующим мостам в час пик очень сложно. Строительство Морского Фасада предусматривает резкое увеличение числа жителей района (плюс 35 тысяч человек) и десятки тысяч новых рабочих мест в Сити, что означает огромную нагрузку на транспортную схему. Продление метро до Морского Фасада не спасет проект. Планируется возведение двух мостов с Васильевского острова в центр, но они непонятно когда будут построены, и в любом случае упрутся в узенькие улочки старого центра.

Питерские риэлтеры считают, что ключевым при реализации проекта станет вопрос строительства Западного скоростного диаметра. Ожидается, что новая платная дорога, которая должна пройти через Морской Фасад, свяжет юг города с севером и тем самым разгрузит центр. Но судьба дорожного проекта до конца не решена.Остается неясность и с правилами застройки территории. Морской Фасад долгое время подавался как территория повышенной этажности. Фоновая застройка предусматривалась высотой 90 метров, планировалось построить и ряд небоскребов высотой до 250 метров. Это обстоятельство — свобода от высотных ограничений — было одним из главных притягательных моментов проекта. Однако ситуация в городе резко изменилась в последний год, после скандала с проектируемым 400−метровым «Газпром-сити» (он же «Охта-центр»). Общественность поднялась на борьбу с небоскребом, на защиту традиционного плоского силуэта города и знаменитых питерских видов. Городские власти сегодня срочно разрабатывают новый, более жесткий высотный регламент города. Он должен задать правила игры, регулирующие высотность новых зданий в разных районах. И тут возникает новая неопределенность. С одной стороны, проект планировки Морского Фасада как территории с высотной застройкой уже утвержден. С другой — вряд ли администрация и общественность теперь смирятся с тем, что с Финского залива Санкт-Петербург будет восприниматься не как исторический город, а как скопление небоскребов.

Искусственные острова: продолжение следует?

Намыв новых территорий — одно из моднейших направлений в российском девелопменте. Такие проекты есть в Воронеже и Казани, Новороссийске и Нижнем Новгороде. Несколько искусственных островов проектируется в районе Сочи. Все эти проекты существуют пока на стадии архитектурных разработок. Можно ли считать, что реализация «Морского Фасада» дает этим проектам путевку в жизнь? На наш взгляд, вряд ли.

Подражательство Дубаю с его искусственными «пальмами» в большинстве случаев кажется странным. Ведь финансово избыточный Дубай застраивает море не от хорошей жизни: у этого эмирата всего около 60 км уже застроенного побережья, а дальше — пустыня. Наши девелоперы и муниципалитеты часто обезьянничают, перенимая идеи у иностранцев, и зачастую преследуют лишь одну цель — выделиться, засветиться. Чем легче всего выделиться среди других проектов в борьбе за деньги инвесторов? Причудливым небоскребом или искусственным островом.

Увлечение идеей искусственных островов есть и отражение странной ситуации с землей. В стране с самыми большими земельными запасами нет участков под застройку. Крупные массивы принадлежат компаниям, заинтересованным только в повышении ее стоимости, проработанного механизма освоения новых территорий пока не существует. В результате возникают прожекты, подобные обсуждаемому в Тульской области: на озере хотят намыть остров, на нем — поставить небоскреб.

Земельная ситуация настолько запутанна, что девелоперам порой кажется: легче насыпать новую сушу, чем разобраться с тысячами гектаров пустующей земли.