Страна миллиардеров в поисках инвестиций [ 7 ]

Алексей Щукин, специальный корреспондент журнала «Эксперт».

Каннская выставка недвижимости MIPIM-2008 показала, что самое горячее направление в российском градостроительстве — реализация мегапроектов в регионах

«Солнечная долина» — проект города-спутника Челябинска (застройщик «Ренова-Стройгруп»)

Фото предоставлено пресс-службой компании «Ренова-Стройгруп»

Ежегодная международная выставка недвижимости MIPIM в Каннах — очень важное событие для игроков российского рынка недвижимости. Лет десять назад выставка имела элитный ореол: на нее приезжал узкий круг девелоперов и чиновников московского правительства. Бизнесмены ехали в Канны уже хотя бы для того, чтобы поговорить с Лужковым и Ресиным. Потом Каннами «увлекся» глава МЭРТа Герман Греф, который активно призывал регионы не просить денег из бюджета, а самим привлекать иностранные инвестиции.

«Иностранцы подходят к стенду, расспрашивают о проекте и интересуются, в какой форме мы рассчитываем привлечь инвестиции. Мы мнемся, а потом говорим, что нам деньги не нужны, они у нас есть. “Зачем же вы приехали?” — удивляются они. Ну как им объяснишь, что просто губернатор попросил», — вспоминает те дни один из девелоперов. Сейчас приезжают за инвестициями, но все равно есть в этом что-то несообразное: приехать за деньгами из страны, не знающей, куда вложить нефтедоллары, и занимающей второе место в мире по количеству миллиардеров.

Сегодня Каннская выставка окончательно превратилась из элитного мероприятия в массовое. В этом году на Лазурный Берег высадился десант из семи тысяч россиян — это четверть всех участников выставки. «Русское нашествие» придало мероприятию гламурный колорит. Модели в мини-юбках на стендах, громкие дискотеки, роскошные приемы на яхтах и виллах — это все сильнее контрастирует с атмосферой выставки для профессионалов. Гламурность так сильно озадачила французских организаторов выставки, что они не придумали ничего лучше, как «отселить» Россию. В декабре для России, стран Восточной Европы, Персидского залива и Латинской Америки стартует новая выставка MIPIM Horizons. А пока — может быть, в последний раз — мартовский MIPIM принял россиян.

Острова и небоскребы

Парадокс, но, чтобы увидеть главные градостроительные проекты России, надо обязательно ехать в Канны. В нашей стране нет выставки такого размаха. Если суммировать впечатления, то MIPIM показала два главных тренда в российском градостроительстве. Первый — строительная активность все сильнее смещается из Москвы в регионы. При этом многие московские проекты в свете тяжелой транспортной и экологической ситуации сегодня вызывают уже скорее не интерес, а беспокойство. Так, в проекте реконструкции Петровского парка выгоды перестройки стадиона «Динамо» и других спортивных объектов меркнут перед другой частью этого проекта — строительством прямо на Третьем транспортном кольце 450 тыс. кв. м коммерческих площадей. А ведь там и сегодня трудно проехать.

Глава Минэкономразвития Эльвира Набиуллина и глава Минрегиона Дмитрий Козак знакомятся с российскими проектами. Обход высших чиновников — один из главных элементов программы выставки

Фото предоставлено издательским домом «Белый бизнес»

Второй тренд: в регионах акцент все чаще делается на освоение новых крупных территорий по соседству с существующими городами — создание мегапроектов с нуля. Проектов с инвестициями в миллиарды долларов в стране уже десятки. При этом приглашение иностранных архитекторов (американцев, немцев, голландцев, англичан, а теперь уже и китайцев) для создания мастер-планов новых территорий из экзотики превращается в рутину. А голландский архитектор Эрик Ван Эгераат, кажется, работает уже в половине регионов страны.

Самым активным регионом на MIPIM стал Краснодарский край. Олимпийский Сочи, новое строительство вдоль моря, создание игорной южной зоны — таким потенциалом для развития не может похвастаться ни один регион России. Краснодарский край представил на выставке более 300 крупных проектов, общий объем необходимых инвестиций в которые составляет 100 млрд евро, и, по заявлению администрации, подписал десять контрактов с российскими и иностранными инвесторами.

Знаковый проект края — строительство насыпного острова Федерация площадью 300 га. В случае его реализации Сочи получит 35 км искусственных песчаных пляжей, 2 млн кв. м коммерческого жилья, три яхтенных мола. С материком остров свяжут два подземных тоннеля и мост. По новым подсчетам, проект потребует инвестиций в размере 5 млрд евро.

Шесть крупных проектов представил Нижний Новгород. Самый крупный из них — Globe Town (другое название — Борская пойма) — это строительство нового города на 500 тыс. человек на участке в 3000 га напротив центра Нижнего, на другом берегу Волги. Перенос строительной активности на эту территорию позволит изменить концепцию развития города и сохранить историческую застройку центра. Проект общей площадью 20 млн кв. м является на сегодня крупнейшим в России.

Самым активным девелопером, осваивающим регионы, становится «Ренова-стройгрупп». В Екатеринбурге мегапроект «Академический» (9 млн кв. м жилья, рассчитан на 325 тыс. человек, объем инвестиций — 30 млрд долларов) уже начат, на MIPIM был представлен новый проект «Солнечная долина» в Челябинске (3,2 млн кв. м жилья, рассчитан на 120 тыс. человек, объем инвестиций — 8 млрд долларов). На очереди — Пермь.

Проект «Академический», представляющий собой возведение на юго-западе Екатеринбурга нового жилого района, до последнего времени был единственным мегапроектом, который вступил в стадию строительства. Вторым проектом, прошедшим «точку невозврата», стал представленный в Каннах город-спутник Константиново в районе Домодедова. Это чуть ли не единственный в России проект, создаваемый с учетом принципов нового урбанизма и sustainable development (термин до сих пор не переведен на русский, прямой перевод: устойчивое, целостное развитие) — наиболее ярких направлений в мировом градостроительстве последнего десятилетия. Следование этим принципам позволяет построить действительно дружелюбный город. Жить, работать и отдыхать можно будет в одном месте: один из принципов предусматривает пешеходную доступность (пять минут ходьбы) от жилья до школ, магазинов, детских площадок, зон отдыха. В рамках этого проекта будет построено 6,5 млн кв. м жилья и 2,6 млн кв. м коммерческих площадей, в том числе большой Медиацентр (совместно с Первым каналом), Центр промышленного дизайна.

Проект острова «Федерация» в Сочи. Очертания острова повторяют контуры России. Великие русские реки Волга, Обь, Лена превращаются в каналы

Фото предоставлено издательским домом «Белый бизнес»

Впрочем, Константиново сегодня несет на себе все риски, связанные со слабым территориальным планированием. Так, в этом районе годом ранее уже был анонсирован мегапроект «Большое Домодедово» на 10 млн кв. м. Как на загруженные дороги и инфраструктуру Подмосковья «лягут» два таких проекта? Есть ли в Подмосковье градостроительное планирование? Или власти могут разрешить хоть пять новых городов в пределах одного пятачка, при этом практически не развивая транспортную и инженерную инфраструктуру?

Остальные представленные на выставке проекты в большинстве своем находятся на стадии разработки концепции. И разработчики мечтают удивить мир чем-то необычным: например, насыпными островами и небоскребами — именно это самые модные темы в России сегодня. Идея насыпных островов — а таких проектов уже более десятка (Сочи, Новороссийск, Санкт-Петербург, Казань, Воронеж) — пришла из Дубая. Однако там она совершенно уместна: ведь у эмирата береговая линия составляет всего 60 км, она уже полностью застроена, а дальше начинается бесплодная пустыня. Зачем насыпать острова в России, где земли очень много? Создание новых островов невыгодно и с экономической точки зрения: в Санкт-Петербурге стоимость намытой сотки, по самым оптимистичным прогнозам, в несколько раз дороже, чем на материке. Даже главный архитектор Краснодарского края Юрий Рысин, представляя проект «Остров Федерация», признал, что мы не ищем легких путей: «В Дубае глубина моря, где строятся “Пальмы”, до 10 метров, а у нас до 35 метров».

Неоднозначна и тема небоскребов. Понятно, что это имиджевая вещь, демонстрирующая мощь региона. С экономической же точки зрения высотные здания уместны только в ситуации высокой плотности застройки и дефицита земли. Но зачем строить небоскребы в Туле (проект «Тульская Ривьера»), если в области сотни тысяч гектаров свободных земель? Тем более странным выглядит решение строить 280−метровый небоскреб по проекту Норманна Фостера в Ханты-Мансийске, в небольшом городе с населением всего 50 тыс. человек.

«Зеленое» строительство

Крупнейшие европейские экспозиции на выставке представлены муниципалитетами. Это естественно: именно городские власти там инициируют планы развития территорий и уже потом приглашают частных девелоперов. И в этом основное отличие от российского подхода, где инициатива исходит от частных компаний, владеющих большими земельными участками. Вообще строительство частных городов — весьма скользкая тема, в ней изначально заложен конфликт между желанием застройщика заработать высокую прибыль и необходимостью долгосрочного развития регионов. В нынешней ситуации остается смотреть, как это получится у частного бизнеса.

Принято считать, что в Европе уже нет крупных строительных проектов. Это не совсем так: например, представленный на выставке и уже реализуемый с десяток лет проект Thames Gateway предусматривает регенерацию большой территории восточнее Лондона, где проживает более 1,6 млн человек. Эта территория рассматривается как экологическая зона, которая насыщается новыми общественными пространствами, транспортными путями, рабочими местами, доступным жильем. Существенное отличие от российского подхода заключается в том, что развитие зоны Thames Gateway базируется на новой мощной транспортной артерии — железной дороге, связывающей Лондон и Париж. Из центра этой территории можно добраться до центра Лондона за двадцать минут, а до французской столицы — за два часа. То есть сначала железная дорога, потом новые городки. Максимум же, что предполагают российские мегапроекты, — скоростной трамвай для связи с существующим центром региона, а некоторые и вовсе делают ставку на автомобильный транспорт, что чревато серьезными проблемами.

Проект Globe town представляет собой новый район Нижнего Новгорода. Изюминка проекта — рекреационная зона в виде карты мира, которая будет видна и с новгородского Кремля, и из окон домов нового района

Фото предоставлено пресс-службой администрации Нижегородской области

Еще одно отличие этого проекта от российских аналогов: на развитие территории (строительство дорог и инфраструктуры, создание парков, зон отдыха и т. д.) в ближайшие три года из бюджетов будет выделено 9 млрд фунтов. Для сравнения: на все российские мегапроекты в прошлом году было выделено как минимум на два порядка меньше. На выставке корреспондент «Эксперта» задал вопрос об адекватности инвестиций в инфраструктуру со стороны государства руководителю Росстроя Сергею Круглику: «Государство планирует увеличивать объемы инвестирования в инфраструктуру? И будет ли продолжена практика, когда финансируются только крупные проекты?» Его ответ был оптимистичен: «Деньги в 2007 году выделялись только в мегапроекты с тем, чтобы отработать финансовые механизмы. С 2008 года инвестиции пойдут и в небольшие проекты. В 2008 году из бюджета на эти цели будет выделено уже 20 миллиардов рублей, дальше — больше».

Наиболее модные сегодня тренды в европейском строительстве — экологичность и энергоэффективность. Переход на экологичные и возобновляемые (дерево) материалы, использование солнечной энергии (оптимальное расположение здания по отношению к Солнцу и солнечные батареи), активное применение альтернативных источников энергии, сокращение отходов жизнедеятельности, вторичное использование воды — вот лишь некоторые темы подобных программ. Государство стимулирует застройщиков придерживаться этих принципов, архитекторы все чаще проектируют с их учетом. При этом экономика «зеленого» строительства до конца непонятна и вызывает большие споры. Некоторые эксперты считают, что строить экологично можно по тем же ценам, что и в случае обычного строительства. Другие уверяют, что «зеленое» строительство обходится намного дороже.

Странно, но в течение нескольких часов, что я провел в павильонах Лондона, Мадрида и Парижа, туда не зашло ни одного русского. Совсем неинтересно? Или пока для нас проблемы «устойчивого развития» и «зеленого» строительства совсем не актуальны?

Разговоры в кулуарах

Каннская выставка — это прежде всего пространство для общения. О чем же говорят в этом сезоне? Европейцы обсуждают американскую рецессию и падение цен на жилье за океаном. Преобладает мнение, что необычайно горячая пятилетка на европейском рынке недвижимости закончена. Ожидается, что европейские рынки «просядут» за год в среднем на 10%. Горячие финские парни до сих пор обсуждают природу иностранных инвестиций, взорвавших в последние четыре года тихий локальный рынок Хельсинки. «Никто не понимает, что это за деньги. Мне ясно только, что они не из Европы. Либо нефтяные из стран Персидского залива, либо от наркобизнеса Латинской Америки», — убежденно уверял меня финский девелопер Томас.

Интересует ли европейцев Россия как огромная стройплощадка? Архитекторов — безусловно: в Европе сегодня таких крупных проектов нет, а в России планируют осваивать десятки тысяч гектаров. Подрядчиков — меньше: войти в рынок не так просто. Как мне показалось, европейским инвесторам это интересно менее всего. Причины банальны: высокие риски и непрозрачные процедуры. Исследование, проведенное Urban Land Institute и PricewaterhouseCoopers на основе интервью с 500 руководителями крупнейших компаний и представленное в рамках MIPIM, подтвердило это: Москва занимает первое место среди 27 ключевых городов Европы по перспективности инвестиций в недвижимость и возможностям девелопмента. И при этом имеет самый высокий рейтинг по рискам.

Кстати, забавный штрих. В официальном буклете выставки MIPIM так преподносится бразильский рынок недвижимости: «…как и в России, в Бразилии есть неограниченные природные ресурсы…но, в отличие от России, здесь есть прогрессивная и дальновидная политика в области энергетики и окружающей среды и глобально ориентированные профессионалы в ключевых отраслях промышленности». Без комментариев.

Канны хоть и международная выставка, но для наших участников это в основном междусобойчик. На нескольких круглых столах, где иностранцев активно уговаривали вкладываться в российские проекты, зал был полон русскими, а иностранцев пришло буквально два-три человека. Справедливо и обратное: на международных семинарах было мало русских. Наверное, чувствуя этот барьер, компания «Миэль» по итогам выставки прислала достаточно странный пресс-релиз, в котором особо отмечалось интервью, данное одним из руководителей на английском языке. Дескать, окно в Европу прорублено.

О чем же говорят российские девелоперы и финансисты в узком кругу? Конечно, о Сочи. О том, что за год, прошедший после получения прав на Олимпиаду, большинство проектов так и не продвинулось, все чего-то ждут. И о том, что сочинская земля была заблаговременно поделена местными чиновниками, которые теперь ждут выкупа cо стороны государства по рыночным ценам и воюют между собой, лоббируя размещение олимпийских объектов или дорог на их землях.

Одна из обсуждавшихся тем — объемы строительства в России. Многие уверены, что если убрать приписки на местах, то никакого роста объемов нет. Более того, с этого года реальные объемы могут начать падать. Много говорили о том, что из 20 заявленных мегапроектов по жилищному нацпроекту «живых» не более четверти, а в остальных либо девелопер не способен дальше продвигать проект, либо изначально и не планировал строить. Под землю с проектом теперь ищется покупатель. Такое ощущение, что спекуляция землей под застройку сегодня вообще самый популярный вид бизнеса. Стройка — это долго и тяжело. А заработать на перепродаже вроде бы очень легко: получил участок, сделал какие-то проектные работы, и можно продавать в несколько раз дороже, чем купил. Одна проблема: владельцев площадок намного больше, чем застройщиков. В одной Москве сотни площадок, которые в рынке уже по десять-пятнадцать лет, несколько раз поменяли владельцев, осыпав их золотым дождем, но от стройки очень далеки.

Для меня было неожиданным, что девелоперы за чашкой кофе вдруг начинали говорить, что, мол, в Москве невозможно жить. Что город более не приспособлен для езды на машине, прогулок, выращивания детей. Что с каждым новым зданием мы убиваем город. Что пора объединять область с Москвой. Возникла даже идея, что именно частный бизнес мог бы профинансировать работы по созданию альтернативной стратегии Москвы и всей агломерации — это создало бы поле для дискуссий и принципиально новую ситуацию. В Москве так думают многие, но удивительно было слышать такие слова от девелоперов, которые город, собственно, и застраивают. Наверное, навеяло пьянящим воздухом свободы Лазурного Берега.