«Жилищные» пирамиды
На рынке недвижимости пирамиды, как правило, возникают под видом такой известной еще с советских времен формы, как жилищный кооператив.
Около двух-трех лет назад в вагонах метро и в прессе на глаза стала регулярно попадаться реклама, гласящая о «революции в ипотеке» и «беспроцентных кредитах на жилье». Людям, мечтающим купить квартиру, предлагалось получить кредит под смехотворно низкий процент — 1–2% (3–5%). Подобные щедрые обещания исходили от жилищных либо ипотечных кооперативов. Схема их работы проста. Предполагается, что человек, вступая в кооператив, некоторое время копит в нем деньги на покупку жилья — делает ежемесячные отчисления, размер которых зависит от его возможностей и запросов. После того как он накопил примерно половину стоимости необходимой квартиры, оставшуюся часть получает в виде ссуды из общей кассы. Жилье приобретается и оформляется в собственность кооператива. Человек живет в новой квартире и продолжает делать ежемесячные взносы, рассчитываясь с долгом. Эта ссуда считается беспроцентной, и сверх нее пайщик платит только 3–5% так называемого членского взноса, который идет на содержание кооператива. Когда долг погашен, человек становится полноправным собственником жилплощади.
Теоретически квартиры членам жилищных кооперативов должны приобретаться за счет общего фонда, который формируется из взносов новых пайщиков и выплат по ссудам. В реальности чаще всего основным источником для покупки квартир в большинстве кооперативов являлись взносы вновь пришедших пайщиков. Такая структура обладает всеми рисками классической пирамиды, начиная с риска прекращения поступлений от новых членов и заканчивая недобросовестностью руководства, которое в один миг может обрушить всю конструкцию.
Дабы предотвратить подобные проблемы, был принят закон «О жилищных накопительных кооперативах», призванный регулировать их деятельность. Но кооперативы предприняли массовый саботаж закона. Накануне его вступления в силу большая часть бывших ЖНК сменила юридическую форму деятельности и преобразовалась в потребительские ипотечные кооперативы (либо в паевые инвестиционные кооперативы) — ПИКи. Они формально не соответствуют данному в законе определению жилищного кооператива. Более того, сегодня в РФ нет ни одного закона, который бы регулировал деятельность ПИКов. Единственным документом, обеспечивающим права пайщиков, становится договор и устав организации.
Больше года назад в Санкт-Петербурге были заведены первые уголовные дела против организаторов кооперативов. В этом же году проблемы ПИКов грозят стать повальными и затяжными — как история с дольщиками. Как сообщил руководитель управления по экономической безопасности правительства Москвы Александр Корсак, осенью 2007 года в адрес столичных властей стали поступать многочисленные жалобы на ПИКи. Сейчас уголовные дела возбуждены в отношении руководства паевых инвестиционных кооперативов «Общее дело», «Жилищная перспектива», «Совместная инициатива», «Департамент народной ипотеки и строительства», «Содружество-инициатива», КСЖ «Кредо» и «Строим вместе».
Наиболее показательна история ПИК «Общее дело», участниками которого за два года (с 2005 по 2007 год) стали около 2 тыс. человек. Чтобы стать членом этого кооператива, нужно было всего лишь представить паспорт и написать заявление, после чего сделать два взноса (вступительный — 5% и паевой — 20–50% от предполагаемой стоимости будущей квартиры), причем разрешалось вносить деньги даже в рассрочку. Руководство кооператива ссылалось на то, что действует в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье». Потенциальных клиентов по приходу в офис встречали многочисленные портреты Путина. Располагался офис кооператива сначала в деловом центре «Даев плаза», затем — в «Рэдиссон славянская» возле Киевского вокзала, что тоже вызывало уважение и доверие у потенциальных жертв «Общего дела». 500 человек из 1500 участников «Общего дела», если верить информации с сайта, все-таки успели получить квартиры в Москве и Подмосковье. Но уже в 2006 году система начала давать сбои. В интернете стали появляться жалобы от недовольных пайщиков, которые никак не могли дождаться получения квартиры. «В их договоре указано, что покупка квартиры состоится ориентировочно спустя шесть месяцев (в зависимости от выбранной формы накопления). На деле это произойдет лишь в том случае, если их паевые фонды будут достаточно наполнены. Так, в очереди вы можете простоять сколько угодно, и всегда денег будет не хватать, а вы даже не сможете их отсудить: договор есть договор» — этот отзыв бывшего участника кооператива Александра Жуматия появился в интернете еще летом 2006 года. Александр так и не дождался покупки квартиры. А поскольку цены на жилье росли, он решил выйти из кооператива. При этом вступительный взнос в размере $2 тыс. остался, естественно, в кооперативе. Остальные деньги он смог получить спустя три месяца.
