Ипотечный дисконт

Илья Ступин, специальный корреспондент журнала «Эксперт».

В последнее время на сайтах риэлтерских агентств появились объявления о продаже квартир "из-под залога по ценам ниже рыночных". Риэлтеры утверждают, что пока объем предложения так называемых "ипотечных" квартир невелик, а дисконт связан с объективными сложностями при совершении сделок с заложенным жильем. В будущем досудебная реализация заложенных квартир может стать новой и весьма привлекательной нишей риэлтерского бизнеса.

Фото: SXC

По мнению участников рынка недвижимости, количество дефолтов по ипотечным кредитам будет неизбежно возрастать. «Когда-то был  распространен миф о том, что наш заемщик самый ответственный. Однако увеличение объемов кредитования показывает, что заемщик, в общем-то, обычный. Даже часто не очень осознающий важность подписываемых им бумаг и всей ответственности за невыполнение обязательств», — замечает генеральный директор компании «Легкокредит» Кирилл Суслов. По словам заместителя начальника управления розничных операций банка «Возрождение» Сергея Капустина, уже появилась определенная прослойка проблемных заемщиков. Это те люди, которые не рассчитали свои силы, потеряли доход или у которых возникло другое непредвиденное обстоятельство, препятствующее дальнейшей выплате кредита.

Кроме того, залоговые квартиры нередко выставляются на продажу инвесторами, планировавшими заработать на бурно растущем рынке недвижимости. «Они привлекали относительно дешевые заемные средства, поскольку в 2006—2007 годах ипотека обходилась в 10% годовых, а цена на недвижимость росла на 50—70% в год. Но сейчас происходит фиксация цен на недвижимость и начало стагнации на рынке. То есть бурного роста пока не ожидается, а удорожание жилья в пределах уровня инфляции перестает покрывать затраты на ипотеку. Именно поэтому инвесторы начали потихоньку выходить из подобных сделок и продавать залоговые квартиры, фиксируя свою прибыль», — рассказывает гендиректор компании «Фосборн Хоум» Василий Белов. По мнению руководителя службы анализа и управления рисками банка «Московское ипотечное агентство» Геннадия Чуева, уже сегодня сделки с ипотечными квартирами могут являться скрытой формой реализации наименее ликвидных объектов или опережающими действиями игроков на возможное падение рынка недвижимости.

Существует несколько вариантов реализации заложенного имущества. Чаще всего договором между банком и заемщиком предусмотрено два возможных способа обращения взыскания — в судебном и внесудебном порядке. В первом случае реализация заложенного имущества проводится по решению суда (с публичных торгов или аукциона). Во втором случае банк и заемщик должны прийти к соглашению, что банк имеет право приобрести заложенное имущество для себя или третьих лиц. И в том и в другом случае начальная цена продажи устанавливается ниже залоговой стоимости, разница может достигать 10—15%. «После реализации залога банк направляет денежные средства на полное погашение задолженности по кредиту, начисленных процентов и штрафных неустоек, на оплату своих расходов, связанных с реализацией недвижимости. Оставшаяся часть денежных средств возвращается заемщику», — поясняет начальник управления кредитования Московского кредитного банка Елена Корнеева. Однако, по ее же словам, на практике чаще всего используется третий вариант реализации заложенного имущества: по обоюдному согласию. Заемщик по согласованию с кредитором определяет рыночную цену недвижимости и ищет покупателя, в том числе с помощью риэлтерских агентств.

Вместе с тем брокеры признают: сделка с залоговой квартирой более сложная. По словам руководителя направления ипотечного кредитования агентства недвижимости МИАН Владимира Мильдзихова, квартиры из-под залога могут продаваться по ценам, примерно на 10% ниже рыночных. Это связано с тем, что для покупателя квартиры сделка сопряжена с дополнительными неудобствами по сравнению с обычной сделкой. В частности, может понадобиться большой аванс для погашения кредита, поскольку не все банки готовы снимать обременение в виде ипотеки одновременно с продажей объекта. «Это может стать аргументом покупателя для снижения цены», — говорит гендиректор компании «Миэль-Брокеридж» Алексей Шленов.

«Одно дело, если квартира, например, стоит 5 млн рублей, а остаток задолженности по кредиту – 500 тысяч рублей. В этом случае сумма 500 тысяч рублей оформляется в виде авансового платежа. Покупатель контролирует целевое использование денежных средств – погашение кредита в банке. После этого необходимо получить от банка документ, подтверждающий исполнение обязательств по кредитному договору, на основании которого регистрационная служба снимает обременение с квартиры. Процедура усложняется, если стоимость квартиры и сумма остатка задолженности сопоставимы. В этом случае лучшим вариантом будет оформление ипотечного кредита на покупку квартиры в том же банке, где она уже находится в залоге – банк будет заинтересован в  том, чтобы сделка завершилась, и по квартире было переоформлено право собственности и обременение», — рекомендует г-н Капустин из банка «Возрождение».

Впрочем, не только формальности могут послужить поводом для существенной скидки при совершении сделок с ипотечными квартирами. Во-первых, этому может поспособствовать ослабевший спрос на жилье (в том числе вызванный ужесточением условий ипотечного кредитования). Сами банкиры признают: темпы роста доходов населения значительно отстают от стремительного роста цен на  недвижимость, количество сделок снижается. Практически исчезла категория клиентов с доходом менее 2,5 тыс. долларов на семью. В то же время длительные сроки экспозиции чреваты для заемщика суровыми штрафными санкциями. Во-вторых, настоящей катастрофой для заемщиков и банков может стать возможное снижение цен на квартиры: в случае существенной коррекции рыночная цена окажется ниже залоговой стоимости недвижимости.